나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10119 [1] 경상남도 산청군 삼장면 대하리 6-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 토지는 경상남도 산청군 삼장면 대하리 소재 "보안마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량 접근 가능하며, 제반 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호1),6) : 경사지 내 자체 지반은 대체로 평탄한 사다리 토지로서, 현황 "주거용 건부지" 입니다. 일련번호3) : 부정형 경사지로서, 현황 "법면 등" 입니다. 일련번호4),5,8,9) : 공히 부정형 완경사지로서, 현황 "도로 등" 입니다.

인접 도로상태

일련번호1),3) : 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다. 일련번호4),5),8),9) : 현황 도로 입니다. 일련번호6) : 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1),4),8),9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산 지관리법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호5),6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>건축법 제2조 제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌임대관계 : 미상입니다. └기 타 : ----

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 일련번호2) 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지상2층건으로서, 외 벽 : 모르타르위 페인팅 등, 내 벽 : 벽지 등, 바 닥 : 장판깔기 등, 창 호 : 새시창호, 대상물건 일련번호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층건으로서, 외 벽 : 모르타르위 페인팅 등, 내 벽 : 벽지 등, 바 닥 : 장판깔기 등, 창 호 : 새시창호 입니다.

이용상태

*장기간 방치한 건물로서, 관리상태는 불량합니다. 대상물건일련번호2),7) : 주택 입니다.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비 보일러(가동안됨)에 의한 바닥난방 설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌임대관계 : 미상입니다. └기 타 : ----

물건 비고

-일괄매각
-목록3 토지 경사지, 목록2,7 건물관리상태 감안평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경10119 (1)

소재지: 경상남도 산청군 삼장면 대하리 6-11

용도: 단독주택

감정가: 366,481,200원

토지면적: 2125.00㎡ (약 643.1평)

건물면적: 197.28㎡ (약 59.7평) - 철근콘크리트구조, 2층 건물 2개 동 (총면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 경상남도 산청군 삼장면 대하리 소재 "보안마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 토지 일부(일련번호 1, 6)는 경사지 내 자체 지반이 대체로 평탄한 사다리 토지로서 현황 "주거용 건부지"로 이용 중입니다. 다른 일부 토지(일련번호 3)는 부정형 경사지이며 현황 "법면 등"으로 이용 중입니다. 또한, 일련번호 4, 5, 8, 9는 부정형 완경사지로서 현황 "도로 등"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 일련번호 1, 3 토지는 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 일련번호 4, 5, 8, 9 토지는 현황 도로입니다. 일련번호 6 토지는 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 대부분 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당됩니다. 일부 토지는 준보전산지로 지정되어 있으며, 건축법상 도로로 일부 포함된 구역이 있습니다.

3. 권리분석

소유권: 등기부상 소유권 이전 내역이 확인되나, 현재 점유 및 등기부상 소유자는 추가 확인이 필요합니다.

권리관계:

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (2017.07.14. 접수)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 지상권, 압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 등기부상 확인되는 부산은행의 지상권 설정은 말소 처리되었습니다. 따라서 현재 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 실제 명도 시에는 추가적인 법률 검토 및 현장 확인이 필요합니다.)

* 등기부채권 총액: 약 1,112,000,000원으로, 채권 총액이 감정가를 상회하여 경매 진행 및 배당 순위에 영향을 줄 수 있습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없습니다.

* 임대 관계: 미상입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역 특성상 일반적인 상업 시설이나 번화한 상권이 형성되어 있지 않습니다. 지역은 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON이 없어 정확한 시세 분석은 제한적입니다. 해당 지역의 부동산 가치는 넓은 토지 면적, 주변의 자연 환경, 그리고 향후 개발 가능성 등에 영향을 받을 것으로 보입니다. 전원 생활을 원하는 수요층에게는 매력적일 수 있으나, 단독주택 시장의 거래량 및 회전율은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경: "보안마을" 인근에 위치하여 주변은 주택, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있어 조용하고 쾌적한 환경입니다.

교통: 차량 접근은 원활한 편이나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 인근 지역의 교육시설 접근성에 대한 정보는 부족하며, 농어촌 지역의 특성상 접근성이 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 상태: 건물(일련번호 2, 7)은 장기간 방치되어 관리 상태가 불량하며, 보일러가 가동되지 않는 등 전반적인 수리 및 보수가 시급합니다. 신축 또는 대규모 리모델링이 필요할 수 있습니다.

토지 지형: 일부 토지는 경사지(법면 등)로 이루어져 있어 건축 또는 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

특수 물건 정보: 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 예상치 못한 채권 문제 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

미확인 임대 관계: 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 점유자와의 협의 및 분쟁 가능성이 있습니다.

토지 용도 제한: 계획관리지역 내 가축사육제한구역(전부제한구역)으로, 향후 축산업 관련 용도 활용 시 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 삼장면에 소재한 토지/건물 일괄 매각 부동산 임의경매 건입니다. 넓은 토지 면적(약 643.1평)과 단독주택이라는 점은 긍정적이나, 건물이 장기간 방치되어 상태가 매우 불량하며 일부 토지는 경사지인 점, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 고려해야 합니다. 권리분석상 인수할 권리는 없는 것으로 파악되나, 높은 채권 총액과 미상인 임대 관계는 잠재적 위험 요소입니다. 따라서 본 물건은 건물 자체의 가치보다는 넓은 토지의 활용 가능성에 초점을 맞춘 투자가치가 있을 수 있습니다. 건물은 철거 후 토지를 재활용하거나, 대규모 리모델링을 통해 주거 공간으로 활용하는 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지: 약 643.1평에 달하는 넓은 토지는 전원 주택 부지, 농장, 별장 등 다양한 용도로의 활용 가능성을 제공합니다.

자연 환경: 산청군의 청정하고 조용한 자연 환경은 전원 생활을 추구하는 수요층에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

경매 이점: 권리상 인수 부담이 없고, 시세 대비 저렴하게 토지 자산을 확보할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 366,481,200원입니다.

건물 상태가 매우 불량하고 장기간 방치되어 수리 및 철거 비용이 상당할 것으로 예상되며, 토지 일부의 경사 및 활용 제약, 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 시장 상황과 물건의 제반 사항을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 80% ~ 90% 수준인 300,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

실제 입찰 시에는 예상되는 건물 철거/수리 비용, 명도 관련 제반 비용, 그리고 해당 토지의 정확한 활용 가치 등을 면밀히 조사하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.