나이스옥션 법원경매 전주 2026타경116 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 화전동 115-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남 · 평가일 2026.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 화전동 소재 "신정리마을" 내에 위치하며, 부근은 농가주택, 주거나지, 농경지 등이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 토지로 현황 "주택부지"임. 기호(3) : 부정형 토지로 현황 "주거나지"임.

인접 도로상태

기호(1) : 서측 및 동측으로 현황 폭 약3∼4m내외 포장도로에 접하고 있음. 기호(3) : 남측으로 현황 폭 약3m내외 막다른 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-01-13)(한?육우, 말, 양, 사슴) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련 부서 확인협의

제시목록 외의 물건

기호(1)지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄷ)∼(ㅁ) 소재하고 있음. 기호(3)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 제시외수목(감나무 등) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 기호(1)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능한 비닐하우스 소재하고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임. 기호(2-2),(2-3)건물은 현황 "소재불명"임.

이용상태

기호(2-1) : 단독주택

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄱ),(ㄴ) 및 제시외 태양광발전설비 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 제시외 태양광발전설비는 후첨 "사진용지"와 같이 가동중단된 상태로 정상가동 여부 확인 되지 않는바, 경매참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경116 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 화전동 115-1

용도: 단독주택

감정가: 260,212,600원

토지면적: 1020.00㎡ (약 308.55평)

건물면적: 136.46㎡ (약 41.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

채권자: 김OO

주요특이사항: 공유물분할경매, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목 포함

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 화전동 소재 "신정리마을" 내에 위치하고 있으며, 주변은 농가주택, 주거지, 농경지 등이 혼재된 기존 주택지대입니다. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 기호(1) 토지는 서측 및 동측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 기호(3) 토지는 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 본건은 자연녹지지역, 자연취락지구 내에 속하며 가축사육 제한 구역(한·육우, 말, 양, 사슴)에 해당합니다.

* 주변 학군: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 위치해 있으나, 직접적인 도보 통학이 가능한 거리는 아니며 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 도보 약 1km 이내 거리에 위치하여 대중교통 이용이 가능하나, 자가용 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 편의점이나 마트 등을 이용해야 합니다.

* 혐오시설: 조사된 바에 따르면, 전주시 내 주요 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각장, 음식물 처리장 등)은 본건 소재지에서 상당 거리가 떨어진 곳에 위치하고 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 곽용석: 전입일자 2019-08-05, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 미상으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 이용례: 전입일자 2001-03-10, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 미상으로 기재되어 있습니다.

주의사항: 두 임차인 모두 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상으로 되어 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자에게 예측 불가능한 금전적, 법적 부담을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 임차인과의 직접적인 소통 및 관련 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 이는 본 경매 물건의 가장 중요한 잠재적 리스크 요인입니다.

* 등기부 현황:

* 토지 등기부: 소유권 이전, 상속, 지분 이전, 증여, 강제경매, 임의경매 등이 순차적으로 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존, 상속, 지분 이전, 증여, 강제경매, 임의경매 등이 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리: 2026년 3월 12일 김태성 명의의 임의경매 개시 결정 등기입니다. 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 제시외 물건:

* 토지(기호 1) 지상에는 제시외 건물 (ㄷ)∼(ㅁ) 및 이동 가능한 비닐하우스가 소재하나, 비닐하우스는 매각 대상에서 제외됩니다.

* 토지(기호 3) 지상에는 제시외 수목(감나무 등)이 소재합니다.

* 건물(기호 2-1)에는 제시외 태양광 발전 설비가 소재하나, 현재 가동이 중단된 상태입니다. 이는 매각에 포함됩니다.

* 건물(기호 2-1) 부속건물 제1호 및 제2호는 현황 '소재불명'으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본건은 전주 시내 중심부에서 다소 떨어진 외곽의 주거 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 활발한 상업 활동이 이루어지는 중심 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 농가 주택 및 소규모 주거 단지가 혼재되어 있어, 주거 목적의 수요는 존재하나, 상업적 가치나 투자가치를 높이는 요인은 미흡한 편입니다. 인근 지역의 부동산 거래 사례를 살펴보면, 유사한 면적의 단독주택이 1억 5천만원에서 2억 8천만원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본건은 전주시 외곽 지역에 위치하여, 도심의 편의 시설 접근성은 다소 떨어지지만, 농촌 및 전원생활의 장점을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.

* 교육: 인근에 초, 중, 고등학교가 있으나, 차량을 이용해야 하는 거리에 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용은 버스 정류장까지 도보 이동이 필요하며, 자가용 이용 시에는 인근 도로망을 활용할 수 있습니다.

* 의료 및 편의시설: 대형 병원이나 쇼핑센터 등은 시내로 이동해야 이용 가능하며, 지역 내 소규모 상점들을 이용해야 합니다.

* 환경: 주변이 주택지와 농경지로 이루어져 있어 비교적 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 가축 사육 제한 구역에 포함되어 있으나, 이는 직접적인 주거 환경에 미치는 부정적 영향은 크지 않을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 본건은 공유물분할을 위한 경매로, 다수의 소유자가 존재하여 권리 관계가 복잡하고 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 과정이나 향후 금전적 부담 발생 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 사실 사이의 불일치는 반드시 확인해야 할 최우선 리스크 요인입니다.

* 제시외 건물 및 부속건물: 소재불명인 부속건물이 존재하고, 가동 중단된 태양광 발전 설비가 매각에 포함되는 등 현황과 공부상의 차이 또는 하자 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당하여 향후 건축이나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공유물 분할 경매라는 특수한 경매 절차와 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점에서 상당한 주의가 요구됩니다. 임차인의 보증금 및 차임 미상 정보와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보는 명확한 소명과 확인이 필요한 부분이며, 이 부분에 대한 리스크가 해소되지 않을 경우 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 주변 시세를 고려할 때 감정가 대비 메리트가 있을 수 있으나, 이러한 권리 관계의 복잡성과 임차인 관련 불확실성이 해소되지 않는다면 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 공유물 분할 경매 특유의 시세 대비 저가 매수 가능성: 공유물 분할 경매의 경우, 일반 경매보다 절차가 복잡하고 여러 이해관계자가 얽혀 있어 경쟁이 덜 치열할 수 있습니다.

* 주거지로서의 가치: 전주시 외곽의 조용한 주거 지역에 위치하여, 전원생활이나 조용한 주거를 원하는 실수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

* 토지 규모: 300평이 넘는 넓은 토지 면적은 향후 활용 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 260,212,600원을 기준으로, 본 건은 대항력 있는 임차인 존재, 공유물 분할 경매라는 복잡성, 그리고 미확인된 권리 관계 등으로 인해 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 주변 단독주택 시세가 1억 5천만원에서 2억 8천만원 사이로 형성되어 있음을 고려할 때, 임차인 관련 리스크를 최대한 보수적으로 반영하고, 명도에 소요될 시간과 비용, 그리고 추가적인 법률 자문 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 보증금(0원으로 기재됨) 및 기타 명도 비용, 권리 분석 비용 등을 고려하여, 보수적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준인 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 어디까지나 잠재적 리스크를 고려한 범위이며, 임차인 관련 사항에 대한 명확한 소명 및 확인이 이루어질 경우 입찰가 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.