나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경10067 [1] 경상남도 밀양시 내이동 1533 판타블아파트 상가동 1층 2101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘벗 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 내일동 소재 '밀양종합운동장' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며 인근 간선도로와의 거리 및 대중교통수단 등을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(4): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층, 지상2층 건내 1~2층 으로서, 외 벽: 몰탈 위 페인팅, 스톤코트 마감 등. 내 벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등. 창 호: 샷시 창호 임.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 및 부속상가 (근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측 및 남측으로 각 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

내이동 1533 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 의견 Ⅰ 2p "2. 기타 참고사항" 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 밀양지원 2026타경10067 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

2.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 밀양시 내이동 1533 판타블아파트 상가동 1층 2101호

용도: 근린상가

감정가: 287,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 면적 정보

토지면적: 75.72㎡ (약 22.9평)

토지 지분: 75.725㎡ (약 22.9평)

건물면적: 103.50㎡ (약 31.3평)

건물 지분: 103.5㎡ (약 31.3평)

2.4. 건축물 현황 (집합건물)

건물명: 판타블아파트 상가동

층수: 지상 1층

구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 제1종 근린생활시설

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 밀양시 내이동에 위치하며, '밀양종합운동장' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 밀양버스터미널에서 도보로 약 1km 거리에 있으며, 대중교통 이용 시에도 20분 내외로 접근 가능합니다.

3.3. 도로 및 토지 이용

* 토지 형상: 부정형

* 토지 이용: 아파트 및 부속 상가 부지로 이용 중

* 인접 도로: 본 건 동측, 서측, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역

3.4. 건물 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕

* 외벽: 몰탈 위 페인팅, 스톤코트 마감 등

* 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

* 창호: 샷시 창호

* 설비: 급배수, 위생 설비 등 구비

4. 권리분석

4.1. 권리관계

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2015-09-04 접수)

* 등기부채권 총액: 1,022,400,000원

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 이영주

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업일자: 2022-03-02

* 확정일자: 2026-04-01

* 배당신고일자: 2026-05-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

4.3. 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 내이동 1533번지 판타블아파트 상가동 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지역입니다. 인근에는 밀양종합운동장이 있어 관련 시설 이용객들의 수요가 있을 수 있습니다.

5.2. 경쟁 환경

정확한 상권 분석을 위해서는 주변 유사 부동산의 임대 및 매매 시세, 공실률, 업종 분포 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 판타블 아파트 단지 내 상가로서, 단지 내 입주민 및 인근 지역 주민을 대상으로 한 소규모 근린생활시설 업종이 주로 입점할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

본 건 주변으로는 밀양종합운동장 및 관련 체육 시설이 소재하여 여가 활동에 용이합니다. 그 외 일반적인 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등)은 인근 시내 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

6.2. 교육 및 의료 시설

정확한 정보는 추가 확인이 필요하나, 밀양시 내에 위치하므로 일반적인 수준의 교육 및 의료 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6.3. 교통 및 접근성

밀양버스터미널과의 접근성이 좋으며, 다양한 시내버스를 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 약 10억 2천만원으로, 감정가 2억 8천 7백만원에 비해 상당히 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 시 유찰 가능성 또는 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7.2. 임차인 현황

임차인 이영주 씨는 대항력이 없으며, 보증금 1,000만원에 월세 60만원으로 이용 중입니다. 인수되는 보증금은 없어 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 임차인의 실제 점유 여부 및 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

7.3. 토지 이용 계획 제한

* 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

7.4. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 내이동에 위치한 근린상가로, 밀양종합운동장 인근의 주택 및 상가 혼용지대에 자리하고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 건물 자체의 구조적 하자나 이용상태에 특이사항은 발견되지 않았습니다. 등기부상 채무총액이 높다는 점은 부담 요인이지만, 임차인의 대항력이 없어 명도 리스크는 낮을 것으로 판단됩니다. 토지 이용 계획상 일부 제한사항이 존재하나, 현재 용도인 근린생활시설 운영에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 인접한 밀양종합운동장으로 인한 잠재적 유동인구 및 시설 이용객 수요 기대.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 상가건물로, 지속적인 임대 수익 창출 가능성.

* 현재 이용 중인 근린생활시설의 정상 운영 시 안정적인 수익 확보 가능.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 287,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세, 해당 상권의 현황, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 높은 채무총액으로 인한 유찰 가능성 및 시장 상황 등을 감안할 때, 감정가 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다. 보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 수준에서 잠재적인 낙찰가를 예측해볼 수 있으나, 이는 시장 조사를 통해 더욱 정밀하게 산출되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.