나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10246 [1] 경상남도 고성군 고성읍 성내리 197-1 행운빌딩 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Fidelity · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 성내리 소재하는 고성군청 북측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 402호로서, 외벽 : 외장석재, 징크판넬, 강화유리 및 스톤코트 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 토지 일련번호 1)은 부정형 평지로서, 업무용으로 이용중임. 본건 대지권의 토지 일련번호 2)는 부정형 평지로서, 주차장으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

성내리 197-1 :일반상업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성내리 276-1 :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 본건은 등기사항전부증명서상 2025년 2월 7일자로 주택임차권이 등기되어 있는바 업무 진행시 참고하시기 바람.(임대차보증금 금40,000,000원) 2)기 타 : 본건은 현장 조사시 폐문 및 이해관계인의 부재로 인하여 내부확인이 불가하여 부득이 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 감정평가 하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10246 (1)

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 성내리 197-1 행운빌딩 4층 402호

건물명: 행운빌딩

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

사용승인일: 2017년 01월 18일

감정가: 78,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

건물면적: 44.28㎡ (약 13.41평)

토지면적: 33.68㎡ (약 10.19평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 성내리 소재하며, 고성군청 북측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 남측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량을 이용한 접근이 용이합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 중로3류(폭 12m~15m)에 속하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등의 도시계획시설 및 법적 제한이 적용됩니다.

2.4. 주변 시설

검색 결과, 본건 인근은 고성군청 등 공공기관과 다수의 근린생활시설, 업무시설이 밀집한 지역으로 파악됩니다. 지역 주민들의 일상생활을 위한 편의시설 및 관공서 접근성이 양호한 편입니다. 최근에는 성내리 객사마당 골목길에 로컬푸드 특화거리를 조성하는 등 지역 상권 활성화 사업이 추진되고 있어 향후 상권 발달이 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 03월 20일 접수된 패류살포양식수산업협동조합의 근저당권 (을1, 채권최고액 57,600,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위이거나 말소되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 없음)

3.3. 말소 대상 권리

낙찰로 인해 말소되는 권리로는 패류살포양식수산업협동조합의 근저당권(을1), 모 의 주택임차권(을2), 모 의 강제경매개시결정(갑5) 등이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 모

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 26일

* 확정일자: 2023년 12월 27일

* 배당신고일자: 2025년 02월 07일

* 대항력: 없음

3.5. 인수 보증금

상기 임차인 모 는 대항력이 없으며, 보증금 40,000,000원에 대해 배당을 신고하였으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.6. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 97,600,000원 (근저당 57,600,000원 + 임차보증금 40,000,000원)입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 고성읍 성내리는 고성군청을 중심으로 한 행정 및 상업 중심지로, 지역 내 유동인구가 비교적 풍부한 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 업무시설이 혼재하여 기본적인 상권 기능은 충분히 갖추고 있습니다. 이는 오피스텔로서 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 고성군은 지역 특성을 반영한 상권 활성화 사업을 추진하고 있으며, 이는 향후 상권 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 도로망 이용 편리.

* 편의시설: 관공서, 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 본건 인근에 '상대보호구역'으로 지정된 교육시설이 있을 수 있어, 향후 교육환경 관련 고려사항이 있을 수 있습니다. 고성군 내에는 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다.

* 의료시설: 지역 내 의원급 의료시설 이용 가능하나, 대형 병원 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 확인의 한계: 본건은 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관련 공부와 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 이 점은 경매 진행 시 반드시 참고해야 합니다.

* 임대차 관련: 비록 대항력 없는 임차인이 배당 신고를 하였으나, 간혹 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 임대차 관련 서류를 철저히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등의 지정으로 인해 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 환경: 현재까지의 조사로는 본건에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 과거 인근 지역에서 화재 잔해물이 장기간 방치되어 미관을 해친 사례가 있었던 점으로 미루어, 지역 관리 상태를 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군청 인근의 행정 및 상업 중심지에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 복잡하지 않고 인수할 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 현장 내부 확인의 어려움과 토지 이용 계획상 일부 제한 사항은 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 최근 실거래가 8,100만원 대비 감정가 7,800만원으로, 시장 가격 대비 적정 수준에서 취득 기회를 모색할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 군청 인근 상업지구에 위치하여 임대 수요 및 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

* 권리상 안전한 물건: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 복잡한 권리 승계 부담이 없습니다.

* 인수 부담 제로: 임차인 보증금 인수 사항이 없어 투자 비용 예측이 용이합니다.

* 지역 개발 잠재력: 고성군이 추진하는 상권 활성화 사업 및 지역 개발 계획에 따라 향후 자산 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 (2023년 12월 18일) 3층 44.28㎡ 물건이 8,100만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 7,800만원입니다. 인수 보증금이 없고 권리 분석상 무리가 없는 점, 그리고 최근 실거래가를 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 7,900만원에서 8,200만원 사이로 예상됩니다. 경쟁 상황 및 현장 방문 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있으나, 8,000만원 을 기준으로 상향 조정을 검토하는 것이 합리적인 접근으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.