나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10329 [1] 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 20층2015호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '울산여자고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제20층 제2015호로서, 외벽:치장석 및 몰탈위페인트마감 등임. 창호:샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급/배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지이며, 근린생활시설 및 업무시설 건부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10329 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 20층2015호

용도: 오피스텔

감정가: 145,000,000원

토지면적: 5.33㎡ (약 1.61평)

건물면적: 36.68㎡ (약 11.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

1.1. 입지조건

대상 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, '울산여자고등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량으로 접근이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 가로망 상태 또한 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 20층에 위치한 오피스텔(2015호)입니다.

건물 내에는 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 부정형이며, 근린생활시설 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 1.주변 시설 정보

* 교육 시설: 울산여자고등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 생활 편의: 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 3월 4일 접수된 장제연의 강제경매개시결정 (갑7)입니다.

선순위 권리: 2026년 1월 9일 접수된 장제연의 주택임차권 (을1)이 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다. 권리금액은 126,500,000원으로 등기부상 기재되어 있으나, 말소기준권리보다 선순위로서 인수되는 권리입니다.

대항력: 임차인 장제연은 2021년 11월 3일 전입 및 점유를 개시하였으며, 2023년 10월 10일에 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

인수되는 보증금: 물건명세서에 따르면, 을구 순위 1번 주택임차권등기(2026.1.9. 등기, 임차보증금 132,500,000원)는 보증금 전액에 대해 배당받지 못할 경우 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서, 임차인의 총 보증금 132,500,000원이 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 132,500,000원 (1차 보증금 증액분 6,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-03

* 확정일자: 2023-10-10

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권으로 보증금 인수 대상.

1.3. 상권분석

해당 물건은 울산광역시 남구의 일반상업지역에 위치하고 있어, 업무시설 및 근린생활시설로서의 가치를 지닙니다.

주변의 단독주택 및 상업시설 분포는 기본적인 상권 형성에 기여하며, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성도 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인근에 울산여자고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하고 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 편의: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용하기 편리합니다.

* 설비: 건물 내에 위생, 급배수, 승강기, 소화전 등 필수 설비가 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 문제입니다. 임차인 장제연의 보증금 132,500,000원이 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 취득 비용이 크게 증가하게 됩니다.

또한, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 인수되는 보증금까지 고려하면 수익률 확보가 매우 어려울 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재의 오피스텔로, 입지 조건은 양호하나 선순위 임차인의 보증금 132,500,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높아 투자에 신중을 기해야 합니다.

감정가 145,000,000원에 인수 보증금 132,500,000원을 합산하면 잠재적 총 취득 비용은 277,500,000원에 달합니다. 이는 최근 실거래가(120,000,000원 ~ 130,000,000원)와 비교했을 때 상당한 부담으로 작용합니다.

1.7. 투자 포인트

일반상업지역 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 존재합니다.

다만, 높은 인수 보증금 리스크로 인해 투자 포인트는 매우 제한적이며, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있는 경우에 한하여 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(36.6755㎡)의 신정 오펠리움 플러스 오피스텔은 2026년 1월 14일에 130,000,000원, 2026년 3월 19일에 128,000,000원, 2026년 7월 7일에 120,000,000원에 거래되었습니다. 평균 시세는 약 126,000,000원으로 볼 수 있습니다. 감정가 145,000,000원은 최근 실거래가보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

인수 보증금: 임차인 장제연에게 지급될 132,500,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

예상 입찰가 산정: 총 예상 취득 비용 (입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실질 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다. 최근 실거래가를 고려했을 때, 보증금 인수 부담이 상당하므로, 감정가보다 낮은 수준에서 신중하게 접근해야 합니다. 현 시세(약 120,000,000원 ~ 130,000,000원)와 높은 인수 보증금(132,500,000원)을 고려할 때, 총 투자 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 큽니다. 따라서, 실질적인 수익을 확보하기 위한 입찰가는 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

보수적인 접근을 고려하여, 최근 실거래가 범위를 참고하되, 인수 보증금 리스크를 반영하여 125,000,000원 으로 예상 입찰가를 제시합니다. 다만, 이 금액으로 입찰 시에도 총 지출액은 125,000,000원 + 132,500,000원 = 257,500,000원이 되어, 시장 가치 대비 부담이 클 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.