나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100453 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 296-2 대구오페라클래시아 5층514호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유원 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 소재 대구역 북측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 근린생활 시설, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상21층 내 5층 514호로서, 사용승인일 : 2020.7.29 외 벽 : 외장석재 및 몰탈위페인트 등 마감. 내 벽 : 벽지, 타일, 인테리어 등 마감. 창 호 : 새시창호 등 마감입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 형상이며, 근린상가 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2026타경100453 (1)

1.2. 소재지

대구광역시 북구 칠성동2가 296-2 대구오페라클래시아 5층 514호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

95,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 3.99㎡ (약 1.21평)

건물면적: 26.28㎡ (약 7.95평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

금OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 위치하며, 대구역 북측 인근입니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할 때, 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

동측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑5 (대구신용보증재단 가압류, 2024.07.16.)

3.2. 인수되는 권리

을1 (주택임차권, 임차인: 금문정, 보증금: 95,000,000원, 전입일자: 2022.07.19.)

본 건은 매각으로 소멸되지 않는 선순위 임차권이 존재합니다. (물건명세서 참고사항)

3.3. 권리분석 요약

* 본 건은 매각으로 소멸되지 않는 대항력 있는 선순위 임차권이 존재합니다.

* 을구 1번 임차권의 소유자는 금문정이며, 보증금은 95,000,000원이고 전입일자는 2022년 7월 19일입니다.

* 임차인의 확정일자는 없으나, 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 해당 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 채권자 금OO의 강제경매(2026.03.05.)는 말소기준권리보다 늦으므로 말소될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약상 을구 1번 주택임차권의 말소 여부가 '인수'로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건이 위치한 칠성동2가는 대구역 인근의 중심상업지역으로, 유동인구가 많고 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 배후 수요

주변에 아파트 단지들이 있어 주거 수요 또한 확보 가능하며, 오피스텔의 업무 및 주거 겸용 특성을 고려할 때 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

대구역을 이용한 대중교통 접근성이 우수하며, 시내외 이동이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 편의시설 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 주거 환경

업무시설과 주거시설이 혼합된 도심 지역으로, 편리한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 금 씨의 보증금 95,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

* 해당 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않으면, 매수인은 인수 부담을 떠안게 됩니다.

* 임차인의 전입일자(2022.07.19.)는 말소기준권리(2024.07.16.)보다 앞서지만, 확정일자가 없어 배당 순위는 불리할 수 있습니다. 그러나 대항력은 유지됩니다.

6.2. 총 부담액 증가 가능성

감정가 95,000,000원 및 최근 시세(약 84,800,000원 ~ 90,000,000원)와 비교했을 때, 인수될 임차보증금이 거의 동일하거나 더 높기 때문에, 매수인이 부담하게 될 총 실투자 금액이 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 대구역 역세권의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 입지 조건은 매우 우수하며, 지역 개발 및 시세 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

7.2. 핵심 고려사항

그러나 본 건의 가장 큰 난관은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 95,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 매수인의 총 실투자 비용을 크게 증가시켜 수익성을 악화시킬 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

7.3. 투자 결정 시 유의사항

따라서 본 물건에 입찰하기 전, 임차인과의 명확한 협의를 통해 보증금 인수 조건을 확인하고, 배당 절차를 면밀히 분석하여 인수될 보증금 전액을 고려한 신중한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대구역 초역세권, 중심상업지역 내 핵심 입지

* 2020년 준공의 비교적 신축 오피스텔

* 향후 대구 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

* 업무 및 주거 수요가 뒷받침되는 입지

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

* 2026년 4월 11일 거래: 90,000,000원 (20층)

* 2026년 6월 30일 거래: 90,000,000원 (20층)

* 2026년 6월 24일 거래: 84,800,000원 (16층)

* 최근 거래가 평균: 약 88,266,667원

9.2. 감정가 및 인수 보증금

* 감정가: 95,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 95,000,000원 (임차인 금 )

9.3. 종합적 고려 및 제안

본 건은 인수되는 임차보증금이 최근 시세 및 감정가보다 높거나 거의 비슷한 수준입니다. 이는 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 실투자 비용이 시장 가격을 초과할 가능성이 매우 높음을 의미합니다. 투자자가 수익을 얻기 위해서는 인수될 보증금을 고려한 매우 공격적인 저가 입찰이 필요합니다.

본 물건에 대한 최적의 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다. 임차인과의 협의를 통해 보증금 인수 조건을 명확히 하거나, 배당 절차를 면밀히 분석하는 것이 선행되어야 합니다.

보수적인 예상 입찰가 : 70,000,000원

* 이는 인수되는 임차보증금 95,000,000원을 제외한 순수 낙찰가 기준입니다.

* 총 예상 부담액 : 입찰가 + 인수 보증금 = 70,000,000원 + 95,000,000원 = 165,000,000원

* 이 총액은 최근 거래가(84,800,000원 ~ 90,000,000원)보다 현저히 높으므로, 투자 시 극도의 주의와 면밀한 재검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.