나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30128 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 금석리 482 음성금왕시티프라디움 105동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 금석리 소재 "금왕생활체육공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 18층 건물 내 제15층 제1503호로서, 외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 및 돌붙임 마감 등임. 내 벽 : 벽지도배 마감 및 타임붙임 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 서측으로 왕복 2차선 포장도로 및 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

금석리 482 : 도시지역(2018-12-28), 도시지역(2018-12-28), 제2종일반주거지역(2012-12-31), 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(중(보)1-1)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-31)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-19)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역).

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 구분건물 현장조사시 탐문조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 2026. 4. 29. 한국자산관리공사(취급점: 충북지역본부)로부터 공매통지서가 접수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경30128 (1)

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 금석리 482 음성금왕시티프라디움 105동 15층 1503호

용도: 아파트

토지 면적: 67.71㎡ (약 20.48평)

건물 면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

감정가: 271,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

주변 환경: 본 건은 충청북도 음성군 금왕읍 금석리 소재 "금왕생활체육공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통 여건: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장 등이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

단지 내 도로: 단지 내 도로가 서측으로 왕복 2차선, 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 연계되어 있습니다.

지역 내 제반 사항: 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합 지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 택지개발지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 주변 시설: 본 물건이 위치한 금왕읍 금석리 일대는 주거단지와 상업시설, 공공시설 등이 적절히 분포하고 있으며, 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

경매 구분: 본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리: 을1 근저당 (우리은행, 2017-06-26, 192,500,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 해당 사항은 없습니다.

채권자: 유더블유아이유동화전문(유동화물건)

기타 사항: 2026년 4월 29일, 한국자산관리공사로부터 공매통지서가 접수된 이력이 있습니다. 이는 본 건의 경매 절차와 별개로 또는 연관되어 발생할 수 있는 추가적인 사항으로 주의가 필요합니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 것으로 명시(인수 보증금 합계: 0원)되어 있으나, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 점유자가 있을 수 있으므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 음성군 금왕읍 금석리 지역은 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 학교 등이 분포하는 주거 중심의 상권입니다.

"금왕생활체육공원"이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 이는 지역 내 거주민들의 생활 만족도에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 지역 내 발전 가능성에 따른 상권 활성화도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

아파트 정보: 음성금왕시티프라디움 (2017년 4월 5일 사용승인)

총 세대수: 428세대 (6개 동)

본 건은 105동 15층 1503호이며, 전용면적 84.99㎡ (약 25.71평)입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 18층 건물 중 15층에 위치합니다.

내부 설비: 위생, 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

주차: 지하 주차 공간이 있으며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 채권 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 달리 특별한 절차나 조건이 있을 수 있습니다.

공매 통지 이력: 한국자산관리공사로부터 공매 통지서가 접수된 이력이 있어, 경매 절차 외에 추가적인 행정적 또는 법적 절차가 진행될 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임대차 관계 미상: 임차인 현황이 미상이고 인수 보증금 또한 0원으로 명시되어 있어, 명도 시 점유 관계 및 잠재적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

건물 하자 가능성: 감정평가서 상 현장 조사 시 발견되지 않은 하자나 결함이 있을 수 있으므로, 실제 방문을 통해 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

토지 이용계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등 여러 제한 사항이 존재합니다. 향후 건축 또는 토지 이용 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

음성군 금왕읍에 위치한 음성금왕시티프라디움 105동 15층 1503호는 2017년 준공된 비교적 신축급 아파트 물건입니다. "금왕생활체육공원" 인접, 편리한 교통 여건, 단지 내 다양한 편의시설 등 입지 조건은 양호합니다.

그러나 유동화 물건이라는 점, 한국자산관리공사의 공매 통지 이력, 임대차 관계 미상 등은 명도 및 권리 관계에서 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건의 감정가(2.71억원) 대비 시장 가격은 2.2억원~2.4억원 수준으로 파악됩니다. 이는 감정가와 시세 간의 상당한 괴리를 시사하므로, 입찰 시 이러한 가격 차이를 고려한 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 상태의 주거 시설입니다.

쾌적한 주거 환경: "금왕생활체육공원"이 인접하여 녹지 공간 및 여가 활동에 유리합니다.

편리한 교통 접근성: 간선도로 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용 및 자가용 이동이 편리합니다.

지역 발전 잠재력: 음성군 지역의 개발 계획 및 성장에 따른 향후 부동산 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 84.99㎡ (10층): 240,000,000원

* 2026년 4월 84.99㎡ (1층): 205,000,000원

* 2026년 5월 74.53㎡ (13층): 223,000,000원

본 건은 84.99㎡ 면적에 15층으로, 최근 거래된 10층 매물(240,000,000원)보다 높은 층에 해당하여 시세가 좀 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

감정가는 271,000,000원으로 책정되었으나, 최근 매매가 대비 높은 수준임을 고려해야 합니다.

유동화 물건, 공매 통지 이력, 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

권리 인수 부담이 없으며, 물건 자체의 상태가 양호하다고 가정할 때, 최근 거래된 10층 매물의 가격을 기준으로 15층의 가치를 더하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 15층의 이점을 감안하여 245,000,000원 ~ 255,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세 변동 추이, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.