나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30514 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 220-6 바로크맨션 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평스래브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽: 드라이비트 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 20미터, 동측 및 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-5호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동곡초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30514 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 220-6, 바로크맨션 5층 502호

용도: 다세대주택

건축년도: 2002년 (건축물대장 및 등기부등본 기반)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 23.17㎡ (약 7.01평)

토지 지분: 23.17㎡ (약 7.01평)

건물 면적: 49.58㎡ (약 15.00평)

건물 지분: 49.58㎡ (약 15.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 채권 총액

감정가: 162,000,000원

등기부채권 총액: 163,451,984원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(역곡역)이 위치하여 제반 교통여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

본 건 등기부등본 상 소유권보존(갑1, 2002-07-09), 소유권이전(갑2, 2002-07-29), 소유권이전(갑3, 2015-12-18) 등의 권리가 확인됩니다.

이후 설정된 근저당권(을2, 을4, 을5), 가압류(갑5, 갑6, 갑7), 그리고 본 경매개시결정(갑8)에 이르는 모든 권리들이 등기부상 '말소'로 표시되어 있습니다.

이는 낙찰 시 해당 권리들이 소멸되어 인수할 부담이 없음을 의미합니다. (단, '말소' 표시는 실제 권리 소멸 여부를 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다.)

말소기준권리는 2015년 12월 18일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을2)으로 보이나, 이 역시 '말소'로 기재되어 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 현재 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

임대 관계가 미상인 경우, 실제 거주하는 임차인이 존재할 수 있으며, 명도 시 임대차 관련 이슈가 발생할 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내역을 확인하는 것이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 지역은 기존 주택지대로서 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 지역 특성을 나타냅니다.

4.2. 토지 이용 계획

본 건은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류 및 중로1류 도시계획도로에 접하고 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(2025.8.26.~2026.8.25.), 취득 시 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

본 건은 상대보호구역(동곡초)에 해당하므로, 교육 환경 보호 관련 확인이 필요하며 교육청 문의를 권장합니다.

5.3. 주거 환경

비교적 조용한 주택가 환경이며, 역곡역과의 접근성이 좋아 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 경매 진행 시 취득 후 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 정확한 경매 시점과 허가 지역 지정 해제 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 확인되므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 철저한 현장 조사가 필요합니다. 명도 관련 이슈가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 규제 지역

본 건은 과밀억제권역에 해당하여 관련 법규의 적용 가능성을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치한 다세대주택으로, 역곡역 역세권에 해당하여 교통이 편리합니다.

건축년도(2002년)가 10년 이상 경과되었으나, 주변 환경 및 기본적인 편의시설 이용이 용이한 주거지입니다.

등기부상 권리관계는 복잡하게 나열되어 있으나, 대부분 '말소' 처리되어 있어 낙찰 시 등기부상 권리 문제는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 임의경매 개시 결정 자체도 '말소'로 표시된 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역 지정, 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

역곡역이 인접하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 임대수익률 및 향후 시세 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8.2. 안정적인 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적이며, 장기 거주 또는 임대 목적에 적합합니다.

8.3. 비교적 양호한 권리관계

다수의 채권 및 가압류가 말소 처리되어 있어, 낙찰 후 권리 인수 부담이 적을 가능성이 높습니다. (단, 임의경매개시결정 말소 여부에 대한 추가 확인 필요)

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 시세 분석 결과, 동일 면적대의 다세대주택은 약 1억 4천만원에서 1억 7천2백만원 사이에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 1억 6천2백만원으로, 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 특히 높은 가격대의 거래와 유사한 수준입니다.

토지거래허가구역 지정, 임대관계 미상 등의 리스크를 감안할 때, 시장 가격 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 권장됩니다.

현재 시세를 고려할 때, 1억 6천5백만원 ~ 1억 7천5백만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 매각 기일, 현장 답사 결과, 경쟁자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.