나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30555 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 711-3 성산리치빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '상지초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제203호로서, 외 벽 : 인조석붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,시가지경관지구(일반),소로2류(폭8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(사랑아트유치원-부천교육지원청문의)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(중동사랑아트유치원-부천교육지원청문의)<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인등토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 부천지원 2026타경30555 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 711-3 성산리치빌 2층 203호

건축년도: 2013년

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제203호

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 토지이용

토지면적: 34.34㎡ (약 10.39평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 251,000,000원

채권자: 황OO

특이사항: 토지거래허가구역, 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '상지초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2022년 1월 27일 포천세무서장 압류 (갑4)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 주택임차권 (황숙영, 2024년 6월 25일 등기)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 황숙영 (마스킹: 황 )

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 5월 22일

확정일자: 2020년 6월 4일 (등기부상 확정일자 2020년 4월 29일)

대항력: 있음

권리분석: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 235,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 합니다. (배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리(2022.01.27)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 5번 주택임차권(황숙영)은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나, 등기부상 '인수'로 명시되어 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

최근 주변 다세대주택 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준) 결과는 다음과 같습니다.

* 건축년도 1986년, 면적 40.08㎡, 거래가 30,000,000원 (시세 대비 매우 낮은 거래가로 추가 확인 필요)

* 건축년도 2001년, 면적 36.9㎡, 거래가 110,000,000원 (약 298만원/㎡)

* 건축년도 2019년, 면적 49.6㎡, 거래가 263,000,000원 (약 530만원/㎡)

본건 건물은 2013년 건축되었으며, 전용면적은 59.85㎡입니다. 최근 거래 사례 중 건축년도 및 면적을 고려했을 때, 2019년 건축된 '드림채'(49.6㎡, 263,000,000원)의 평당 가격(약 530만원/㎡)을 기준으로 시세 추정이 가능합니다.

이를 적용할 경우, 본건의 잠재적 시장 가치는 약 317,205,000원 (59.85㎡ * 530만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 북동측 인근에 상지초등학교가 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

상지초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 중동사랑아트유치원 등 교육환경보호구역으로 지정된 시설이 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내에 소유권 이전 시 외국인 등 특정 조건에 따라 허가가 필요할 수 있으므로, 취득 관련 제반 규정에 대한 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 권리상 리스크

대항력 있는 임차인 황숙영 씨의 보증금 235,000,000원 전액 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 인수 보증금은 낙찰가의 상당 부분을 차지하며, 총 투자 비용을 크게 증가시킵니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 중동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 상지초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 투자 비용이 크게 증가하는 구조입니다.

토지거래허가구역에 해당되는 점도 취득 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 주거 입지 및 주변 교육 시설 접근성.

* 임차인 보증금 인수 비용을 고려하더라도, 시장 가치 대비 충분한 할인율 확보 시 저가 매수 기회 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 251,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건이 있습니다. 따라서 매수인의 총 실질 부담액은 '입찰가 + 235,000,000원'이 됩니다.

앞서 상권 분석에서 추정된 본건의 잠재적 시장 가치(인수 후)는 약 317,205,000원 수준입니다.

매수인의 총 실질 부담액이 이 시장 가치를 초과하지 않도록, 또한 투자 수익을 확보하기 위해서는 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

총 실질 부담액을 시장 가치 대비 보수적으로 약 280,000,000원 수준으로 가정할 경우, 최대 입찰 가능가는 다음과 같이 산출됩니다.

최대 입찰 가능가 = 280,000,000원 (총 실질 부담액) - 235,000,000원 (인수 보증금) = 45,000,000원

이는 매우 낮은 금액으로, 실제 경매 현장에서 경쟁이 붙을 경우 이보다 높은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

감정가(251,000,000원) 대비 총 실질 부담액이 현저히 낮아지는 가격대를 고려해야 합니다.

따라서, 현재 시장 상황과 인수 조건을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 40,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

주의: 본 예상 입찰가는 높은 임차인 보증금 인수 비용을 반영한 보수적인 추정치이며, 투자 결정 전에 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와 상담하여 총 투자 비용 대비 수익성을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.