나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경60 [1] 서울특별시 금천구 가산동 233-5 가산센트럴푸르지오시티 제2층 제비동203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 아파트형공장, 오피스텔, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철1호선 및 7호선인 "가산디지털단지역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설 건물 내 제2층 제비동203호로서, 외벽 : 치장 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측, 남동측, 북동측으로 디지털로10길, 가산로7길, 디지털로12길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-06-29)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2023-06-29)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2018-11-05)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경60 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 233-5 가산센트럴푸르지오시티 제2층 제비동203호

용도: 오피스텔

토지면적: 7.16㎡ (약 2.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.62㎡ (약 5.33평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 및 평가 요약

감정가: 135,000,000원

구분건물감정평가요항표 요약:

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다양한 용도의 건물이 혼재하는 지역입니다. 차량 진출입이 가능하고, 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 개별난방, 승강기, 주차장 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 건물 정보

건축연도: 2020년

층수: 지하 3층, 지상 20층 (본건 2층)

건물 규모: 총 1491호

구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, "가산동주민센터"에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 아파트형 공장, 오피스텔, 주상용 건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 다양하게 혼재되어 있어 지역 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 측면에서는 지하철 1호선과 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상황

토지는 인접 필지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 업무시설 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 본 건 남서측, 남동측, 북동측으로 디지털로10길, 가산로7길, 디지털로12길과 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 2류, 3류 및 중로2류의 도로와 접해 있습니다. 또한, 일단의 공업용지 조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 지원시설구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 일부 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 을1: 주택임차권 (채권자: 최고은, 금액: 150,000,000원, 말소: 인수)

* 전입일자: 2020-09-14

* 확정일자: 2020-09-14

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 원초현)

* 갑3: 강제경매 (채권자: 최고은, 금액: 157,643,834원, 말소: 말소, 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최고은

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-09-14

* 확정일자: 2020-09-14

* 배당신고일자: 2025-07-15

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 인수 조건으로 되어 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건의 경우, 물건명세서상 "건물 을구 1번 주택임차권"이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금 150,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건이 소재한 가산동 일대는 가산디지털단지라는 배후수요를 바탕으로 오피스텔, 아파트형 공장, 상업시설 등이 밀집된 상업 및 업무 기능이 복합된 지역입니다. 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 주변 시설

"가산동주민센터"가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민들의 편의성이 높습니다. 또한, 대형 쇼핑몰 및 산업단지 내 기업체들이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 위치해 있습니다. 또한, 오피스텔 밀집 지역으로 직장과의 접근성이 좋은 편이며, 주변에 공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교통 이용

지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 도보 또는 짧은 거리 내에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 다양한 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

등기부상 및 물건명세서상 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 본 건의 총 투자금액에 상당한 영향을 미칩니다.

6.2. 권리 분석상의 혼란 가능성

권리분석표 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 주택임차권이 "인수"로 명시되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이 150,000,000원임을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 가산디지털단지역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 1.5억원의 선순위 임차인 보증금을 인수해야 하는 상당한 부담이 존재합니다. 이로 인해 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 요구되며, 임차인 보증금 인수 금액을 고려했을 때 현재 감정가나 최근 시세 대비 높은 금액으로 입찰하는 것은 위험할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권 입지로 높은 임대 수요 및 시세 상승 잠재력.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물이어서 상품성 우수.

* 직주근접이 용이한 입지로 실거주 및 임대 투자 모두 적합.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(가산센트럴푸르지오시티)의 유사 면적(17.62㎡ ~ 17.69㎡) 오피스텔이 2026년 1월에는 120,000,000원에 거래되었습니다. 2026년 5월 거래된 95,000,000원 건은 다른 지역으로 표기되어 있어 신뢰도가 낮습니다. 현 시세는 평당 약 2,000만원 ~ 2,300만원 수준으로 형성되어 있습니다.

9.2. 인수 보증금 고려

본 건의 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인 최고은 씨의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 실질적인 총 투자금액은 '낙찰가 + 150,000,000원'이 됩니다.

9.3. 입찰가 산정

최근 거래가 120,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 150,000,000원을 고려하면, 낙찰가가 1.2억원을 넘어서는 것은 부담이 크다고 판단됩니다. 임차인 보증금 1.5억원을 고려할 때, 본 건의 가치는 임차 보증금 금액 자체에 근접하거나 그 이하에서 형성될 가능성이 높습니다.

따라서, 보증금 1.5억원을 제외한 순수 낙찰가 기준으로 보수적으로 접근하여, 시장가치와 인수 부담을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 110,000,000원

본 입찰가는 인수 보증금 1.5억원을 별도로 부담해야 하는 점을 감안한 순수 낙찰가이며, 최종 입찰가는 법원 현황 및 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.