나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3973 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-4 소노빌리지 제101동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단 독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 '화곡역(지하철5호선)' 및 노선버스정류장이 소재하 는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호로서 (사용승인일 : 2020.08.28.) - 외 벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, - 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

'도시형생활주택 단지형다세대'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대 보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3973 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-4 소노빌리지 제101동 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 291,000,000원

토지면적: 20.03㎡ (약 6.06평)

건물면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

건물 정보: 소노빌리지, 101동 2층 201호, 사용승인일 2020년 8월 28일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 '화곡역(지하철 5호선)' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2020-09-03 (권훈아 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2021-01-05 (허정민, 매매)

* 주택임차권: 2023-08-16 (오 / 보증금 259,000,000원 / 말소 예정)

* 압류: 2024-03-14 (목포세무서장 / 말소기준권리)

* 가압류: 2024-04-16 (케이비캐피탈주식회사 / 말소 예정)

* 강제경매: 2026-03-05 (주택도시보증공사 / 말소 예정)

* 압류: 2026-03-13 (국민건강보험공단 / 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 353,986,911원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (오 )

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-29

* 확정일자: 2020-12-16

* 배당신고일자: 2023-08-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각.

인수 보증금 합계:

* 0원 (주의사항 및 임차인 현황에 따라 보증금 인수 의무 없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 없음 (특별매각조건에 따라 채권자의 잔액 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건)

4. 상권분석

주변 매매 정보 분석:

* 2026년 7월 1일, 19.98㎡(약 6.04평), 2019년식 다세대주택 '더원'(366-36번지) 216,000,000원 (약 10,810,810원/㎡)

* 2026년 7월 2일, 37.56㎡(약 11.36평), 2002년식 다세대주택 '시원그린빌'(1014-11번지) 160,000,000원 (약 4,259,850원/㎡)

* 2026년 7월 16일, 37.44㎡(약 11.32평), 1986년식 다세대주택(504-114번지) 150,000,000원 (약 4,006,410원/㎡)

비교 분석:

본건(29.78㎡, 2020년식)은 최근 매매된 19.98㎡(2019년식) 주택과 비교 시, 평당가 약 10,810,810원 수준으로 형성 가능성이 있습니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 322,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 291,000,000원으로, 비교적 최신 건물임을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, HUG 인수 조건 변경 등 특수 물건임을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태:

철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 6층 건물 내 제2층 제201호이며, 사용승인일은 2020년 8월 28일입니다. 외벽은 치장벽돌 및 석재, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

이용 상태:

'도시형생활주택 단지형다세대'로 이용 중입니다.

설비 내역:

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

토지 이용 및 도로 상태:

인접 도로 대비 등고 평탄한 3필지의 세장형 토지 위에 건축되었으며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측 및 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(아파트, 2025.10.20~2026.12.31) 등으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 관련 조건:

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 권리 관계 확인 및 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

임차인 관련:

주택도시보증공사(오 ) 임차인이 보증금 259,000,000원에 대해 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다. 이는 낙찰자에게 부담이 없으나, 혹시 모를 분쟁 가능성에 대한 확인은 필요합니다.

법적 제한 사항:

토지이용계획상 공항 관련 보호구역, 대공방어협조구역, 그리고 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 외국인 매수 시 허가 절차가 필요합니다.

혐오시설 유무:

주변 지역 검색 결과, 해당 위치 인근에 특별히 문제 되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 현장 방문을 통한 재확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2020년 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 또한, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 인수 부담이 없어 권리상 낙찰자에게 유리한 조건입니다. 지하철 5호선 화곡역과의 접근성도 양호하여 생활 편의성이 좋습니다. 감정가는 291,000,000원으로, 주변 신축급 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상의 여러 제한과 HUG 관련 특수 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 노후화가 적어 유지보수 비용 부담이 적고, 높은 임대 가치를 기대할 수 있습니다.

* 보증금 미인수: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로, 실질적인 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 수요: 도시형생활주택으로서 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 291,000,000원

주변 유사 면적(19.98㎡, 2019년식)의 최근 실거래가(216,000,000원)를 기준으로 본건 면적(29.78㎡)에 적용 시, 평당 가격은 약 10,810,810원으로, 이는 322,000,000원의 시세를 나타냅니다.

본건의 감정가는 291,000,000원으로 책정되어 있으며, 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 권리상의 부담이 적고 비교적 신축인 점을 감안하여, 감정가 291,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.