나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3966 [1] 서울특별시 양천구 신월동 221-17 미소빌2 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신원초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상 6층 건 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2015.03.18) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 섀시 창호.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 20미터 내외 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금224,000,000원(2021.11.08금4,000,000원 증액 / 임대차계약일자(1)2019.11.25 (2)2021.11.08 / 확정일자 (1)2019.11.25(금220,000,000원)(2)2021.11.15(증액한금4,000,000원) 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 양천구 신월동 221-17번지 미소빌2 제5층 제502호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3966 (1)이며, 감정가는 246,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2015년 3월 18일에 사용승인되었습니다.

토지 면적은 27.38㎡ (약 8.28평)이며, 건물 면적은 41.20㎡ (약 12.46평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 특이사항으로 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신원초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

동측으로는 노폭 20미터 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 및 아파트 관련 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있으니 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정(2026타경3966)으로, 접수일자는 2026년 3월 5일입니다.

집합건물 등기부상 소유권 보존, 소유권 이전, 소유권 이전 등기들이 확인되며, 삼성카드에 의한 가압류(5,149,623원)가 있으나 말소될 예정입니다.

등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기사항이 있으며, 임차인은 주택도시보증공사(HUG) 관련 인물(박희해)입니다. 보증금은 224,000,000원이며, 전입일자는 2019년 12월 16일, 확정일자는 2019년 11월 25일입니다.

그러나 본건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

등기부채권 총액은 229,149,623원입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 미소빌2은 2015년 3월 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 2일, 신월동 460-5 (대경4차), 연립, 55.27㎡, 3층, 21,000만원

* 2026년 5월 2일, 신월동 523-26 (효성쉐르빌), 다세대, 52.41㎡, 6층, 30,200만원

* 2026년 5월 1일, 신월동 9-3 (수명산시그니처), 다세대, 55.56㎡, 2층, 32,900만원

본건의 건물 면적(41.20㎡, 약 12.46평)과 준공연도(2015년)를 고려할 때, 최근 거래된 다세대 주택(2017년, 2019년 준공)의 가격대(3억원 초반)와 유사하거나 약간 낮은 수준에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 평당 약 2,400만원 ~ 2,700만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 서울신원초등학교 남동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

임차인 대항력 포기 조건부 매각으로 보증금 인수 부담은 없으나, 계약 내용을 명확히 확인해야 합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로, 관련 규정을 준수해야 합니다.

공항소음 방지 및 소음대책지역에 해당하여 소음 발생 가능성이 있습니다.

주변 지도 검색 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 학교와 주거단지가 형성되어 있어 생활 환경이 비교적 양호합니다.

권리 분석상 임차인의 대항력은 없으며, 보증금 인수 부담이 없어 권리관계는 명확합니다.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특이사항은 있으나, 최종 매각 조건에 따라 잔금 납부 및 등기 이전 절차를 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전한 권리 분석이 가능합니다.

2015년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

서울시 내 희소성 있는 도시형생활주택 매물입니다.

주변 시세 상승 잠재력과 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 246,000,000원이며, 이는 본건 면적(41.20㎡, 약 12.46평) 기준으로 평당 약 1,974만원 수준입니다.

최근 주변 시세(2026년 5월, 평당 약 2,400만원 ~ 2,700만원)와 비교했을 때, 감정가는 현재 시세보다 낮은 편입니다.

권리 인수 부담이 없고, HUG 관련 특이사항에 대한 명확한 확인이 이루어진다는 전제 하에, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가로 고려할 수 있습니다.

* 최소 희망가: 209,100,000원 (감정가 85%)

* 적정 희망가: 233,700,000원 (감정가 95%)

본건은 1차 입찰에서 유찰될 가능성도 있으며, 따라서 215,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 확정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.