나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3998 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1070-11 강서2차크라운팰리스 제102동 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2026.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류 및 지하철 "화곡역"이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 제3층 제301호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 임.

이용상태

오피스텔로서 후첨 "내부구조도"를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지와 등고 평탄한 2필지 일단의 정방형의 토지로서, 주상용 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로한면 및 동측으로 소로한면의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3998 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1070-11 강서2차크라운팰리스 제102동 제3층 제301호

용도: 오피스텔

감정가: 345,000,000원

토지면적: 13.96㎡ (약 4.22평)

건물면적: 37.77㎡ (약 11.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 북서측 인근에 신월초등학교가 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 일반적인 시가지 환경을 갖추고 있습니다.

교통으로는 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 북측으로 넓은 도로, 동측으로 좁은 도로에 각각 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 01월 23일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기 (을3)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

주택도시보증공사(HUG) (배 )

보증금: 325,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021년 01월 14일

확정일자: 2021년 01월 14일

배당신고일자: 2025년 01월 23일

대항력: 없음

비고: 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. 집합건물 등기부등본 상 '을3' 순위 주택임차권(배선경, 325,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 권리:

본 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 등기부등본 상 '지상권개요'는 존재하지 않습니다.)

* 특이사항:

본건은 "HUG 인수조건 변경, 공동담보" 물건으로, "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건"으로 매각됩니다. 이는 매수인에게 임차인의 보증금 반환 의무가 승계되지 않음을 의미합니다. 또한, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 반환 청구권을 포기하도록 하는 조건으로 매각을 진행합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 오피스텔, 다세대주택 등 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

인근에는 상업 및 업무 기능이 발달해 있으며, 특히 화곡역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 유동인구가 꾸준히 유지되는 편입니다.

다만, 인근 지역의 유사 물건 공급량 및 공실률 추이에 따라 임대수익률 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 신월초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 지하철 5호선 화곡역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주거지 및 상업지 혼재로 인해 마트, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 복잡하게 얽혀 있어, 매각 조건에 대한 명확한 이해와 법률적 검토가 필수적입니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 포기 조건'은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있으나, 해당 조건의 이행 여부 및 추후 발생 가능한 분쟁 소지를 사전에 확인해야 합니다.

* 공항 관련 규제: 본건은 공항(김포공항) 인근 지역에 위치하여 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면 구역', '대공방어협조구역' 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 건 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 일정 면적 이상 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (외국인, 소규모 주택정비 관련 허가 구역 포함)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수하며 건물 자체의 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

특히, 임차인(HUG)의 대항력이 없고 인수 보증금이 없어 매수인이 해당 보증금을 부담할 위험이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

다만, HUG 관련 특수 매각 조건 및 공항 인근 지역의 규제 사항에 대한 면밀한 법률적, 행정적 검토가 선행되어야 합니다. 신중한 접근과 철저한 사전 조사 후 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 화곡역 도보 거리 내 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 보증금 미인수: 임차인 보증금 미인수 조건으로, 초기 투자 부담이 상대적으로 적습니다.

* 잠재적 가치 상승: 강서구 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 345,000,000원

본건은 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건과 유사한 권리 분석이 가능합니다.

다만, HUG 관련 특수 조건으로 인해 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

현 시세 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 340,000,000원 ~ 370,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (정확한 입찰가 산정은 현장 방문 및 최근 실거래가, 유사 물건 시세 조사를 기반으로 하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.