나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3955 [1] 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2021.04.15) 외벽: 치장석채붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 북동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접하며, 북서측으로 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 99-16 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),도시관리계획 입안중임. 신월동 99-17 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2026타경3955 (1)

소재지

서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제4층 제401호

건물 구조 및 용도

철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상5층 건물 중 제4층 제401호 (도시형생활주택)

건축물 현황

* 사용승인일: 2021년 04월 15일

* 토지면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

* 건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 강제경매

감정가

275,000,000원 (이억칠천오백만원)

채권자

주택도시보증공사

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026년 07월 29일

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

도로상태

부지의 북동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접하며, 북서측으로는 막다른 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 서울특별시 양천구 신월동 99-16: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2024.09.10~2029.09.09, 도로 지목 한정; 2025.08.26~2026.08.25, 외국인 등 대상; 2025.10.20~2026.12.31, 아파트 대상), 도시관리계획 입안중입니다.

* 서울특별시 양천구 신월동 99-17: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2024.09.10~2029.09.09, 도로 지목 한정; 2025.08.26~2026.08.25, 외국인 등 대상; 2025.10.20~2026.12.31, 아파트 대상), 도시관리계획 입안중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 03월 05일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 269,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 05월 26일

* 확정일자: 2021년 05월 24일

* 배당신고일자: 2023년 07월 25일

* 대항력: 없음

권리분석 요약

* 말소기준권리보다 선순위 권리 없이, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인의 대항력이 없어 매수인에게 승계되지 않으며, 특별매각조건에 따라 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다.

집합건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2021.04.27)

* 을3: 주택임차권 (김동환, 269,000,000원, 말소)

* 갑3: 소유권 이전 (이지안, 2021.06.11)

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 269,000,000원, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 269,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 주택가에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있습니다. 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 이용 가능하나, 활발한 상업 지역보다는 주거 기능에 중점을 둔 지역입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설

* 교육시설: 양서중학교, 신월초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교통: 시내버스 노선 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

건축물 상태

2021년 준공된 신축 건물로, 건물 내외부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 도시형생활주택으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 구조입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 관련 제한사항

* 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상이나 아파트 거래 시 제한이 있을 수 있습니다. 지정 기간이 남아있으므로 향후 거래 시 확인이 필요합니다.

* 도시관리계획이 입안 중으로, 향후 지역 개발 계획에 따라 용도 변경 등 변동 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건

* HUG(주택도시보증공사)와의 복잡한 이해관계 및 조건 변경 이력이 존재합니다. 비록 매수인에게 직접적인 부담은 없으나, 거래 과정에서 추가적인 확인이나 절차가 필요할 수 있습니다.

혐오시설 유무

현장 및 지도 확인 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 권리 분석상 매수인이 부담해야 할 임차보증금 및 법적 문제가 없어 안전한 물건입니다. 양서중학교 인근 주택가에 위치하며 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 향후 부동산 정책 및 지역 개발에 따른 변동성을 고려해야 합니다. HUG와의 특별매각조건으로 인해 임차인 관련 리스크는 최소화되어 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)으로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 임차인의 대항력이 없고, HUG의 특별매각조건으로 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 서울시 내 접근성이 양호한 주거 지역에 위치합니다.

* 작은 면적으로 1인 가구 등 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 유사한 신축 연립/다세대 주택의 전용면적 50~55㎡대의 거래가는 30,200만원 ~ 32,900만원 수준입니다. 본건은 전용면적 29.91㎡ (약 9.05평)으로, 이러한 시세를 기준으로 평당 가격을 환산하여 적용할 때, 본건의 시세는 약 170,000,000원에서 190,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가(275,000,000원)는 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 인수 보증금 부담이 없고 신축 건물임을 고려하여, 현 시세 및 안전 마진을 고려한 예상 입찰가는 약 185,000,000원 (일억팔천오백만원)으로 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.