나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4076 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 681-29 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세준 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "명덕여자중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 남동측 인근에 "지하철5호선 우장산역" 및 본건 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2012.02.29) 외벽 : 벽돌붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 ‘도시형생활주택'(방1, 주방 및 거실, 화장실, 테라스 등)임.(확장발코니 면적 있음. 후첨 내부구조도 참조) ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 가장형 토지로서‘도시형생활주택(단지형다세대)’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 내발산동 681-29 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-등기사항전부증명서 상 아래와 같이 주택임차권이 설정되어 있으니 업무진행 시 참고바람. 임차보증금: 금170,000,000원 임대차계약일자: (1)2022년 01월 21일, (2)2022년 5월 7일 임차권자: OOO -본건 테라스 부분에 후첨 '사진용지'와 같이 제시외건물㉠(판넬,샤시조 판넬지붕(다용도실) 약 7.54㎡)이 소재하고 있으며, 건축물현황도 및 현장조사를 토대로 면적사정 하되 관찰감가법을 병용하였는 바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4076 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 681-29 제6층 제602호

건물용도: 도시형생활주택 (사용승인일: 2012.02.29)

감정가: 174,508,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.85㎡ (약 4.19평)

토지 지분: 13.848㎡

건물면적 (전용면적): 22.57㎡ (약 6.83평)

건물 지분: 22.57㎡

건물 제시외면적: 7.54㎡ (약 2.28평, 다용도실)

1.3. 건물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

내부 구조: 방 1, 주방 및 거실, 화장실, 테라스 등 (확장 발코니 면적 포함)

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 주차장 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동에 위치하며, "명덕여자중학교" 남서측 인근 지역입니다. 주위로는 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하고 있어 전반적인 주거 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 원활한 진출입이 가능합니다. 대중교통 이용 시 남동측 인근에 지하철 5호선 우장산역이 위치하고 있으며, 주변에 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 있어 교통 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등 거래 시 허가를 요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8 근저당권 (차정아외 1명, 2022.06.30)이 말소기준권리이며, 경매를 통해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (엄준식)

* 보증금: 170,000,000원

* 전입일자: 2022-02-24

* 확정일자: 2022-01-24

* 배당신고일자: 2024-02-23

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다. 대항력이 없어 매수인에게 임대차 관계가 인수되지 않습니다.

* 임차인: 조홍엽

* 보증금: 500,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2025-07-29

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: 2026-05-19

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 매수인에게 임대차 관계가 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 모두 대항력이 없으며, HUG 인수조건에 따라 보증금반환청구권 포기 조건이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 370,000,000원 (근저당 200,000,000원 + 강제경매 170,000,000원)

* 말소 예정 권리: 근저당, 압류, 강제경매 등.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 건물 특징

본건은 2012년에 건축된 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 방 1개와 거실, 주방, 화장실, 테라스 등으로 구성된 소형 주거 공간입니다. 제시외 건물(다용도실) 약 7.54㎡가 포함되어 매각됩니다.

4.2. 주변 시세

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2018년식 40.2㎡(전용) 건물이 3억 6,300만원, 2011년식 40.59㎡(전용) 건물이 2억 6,800만원, 1991년식 39.72㎡(전용) 건물이 3억 100만원에 거래되었습니다. 본건은 22.57㎡(전용) 면적으로, 해당 시세와 비교 시 가격 편차가 있을 수 있습니다.

4.3. 개발 가능성

주변 지역은 지속적인 주거지 개발 및 지하철역 접근성으로 인해 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 토지이용계획상 공항 관련 구역 및 토지거래허가구역 등으로 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하며, 명덕여자중학교가 가까이 있어 교육 환경이 양호합니다. 대형마트나 종합병원 등 대규모 편의시설은 차량 이동이 필요합니다.

5.2. 주거 환경

주변이 다세대 주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 6층 건물에 위치하며, 건물 내에 5대의 실내 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

본건은 임차인(주택도시보증공사)의 보증금반환청구권 포기 조건부 매각이므로, 명확한 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 대항력이 없는 임차인이라도 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

건축물대장에 등재되지 않은 제시외 건물(다용도실) 약 7.54㎡가 포함되어 매각되므로, 이에 대한 사실관계 및 법적 하자 여부를 사전에 충분히 검토해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

공항 관련 보호지구 및 규제지역 등으로 묶여 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제한 사항이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 내발산동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 우장산역 접근성이 양호하며 교육 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. HUG 강제경매로 진행되며, 임차인의 대항력이 없고 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각되는 점은 권리관계가 비교적 명확함을 시사합니다. 제시외 건물 포함 및 HUG 인수조건 등 확인이 필요한 사항이 있으나, 이러한 부분을 종합적으로 고려할 때 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 주거 면적으로 1인 가구 또는 임대 수익 목적에 적합합니다.

* 지하철 5호선 우장산역 도보 이용 가능 거리의 역세권 단지입니다.

* 임차인의 대항력이 없고 명확한 조건부 매각으로 권리 분석이 비교적 간편합니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 174,508,000원입니다. 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례 및 본건의 소형 면적, 건물 연식, 권리 분석 결과, 그리고 HUG 인수조건 관련 리스크 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가를 상회하는 선에서 결정될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금이 없음을 감안하여, 예상 입찰가는 약 185,000,000원으로 산정합니다. 입찰 시에는 현장 조사와 더불어 상세한 권리 분석 및 HUG 측과의 조건 협의를 최우선으로 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.