나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20127 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 14 화성아파트 103동 15층 1507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 "삼계초등학교" 북측에 위치 하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 15층 건물 내 15층 1507호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지 마감 등. 창 호 : PVC창호.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 1차선, 북측·동측·서측으로 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(밝은별명성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼계중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(밝은별명성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(삼계중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(삼계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 마산지원 2026타경20127 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 14 화성아파트 103동 15층 1507호

1.2. 물건 상세 정보

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 라OOOOO

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 295,000,000원

토지 면적: 56.87㎡ (약 17.2평)

건물 면적: 124.65㎡ (약 37.7평)

1.4. 경매 정보

채권자: 라OOOOO

1.1. 입지조건

2.1. 주위환경 및 지역 특성

대상 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 소재하며, "삼계초등학교" 북측에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로의 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

남측으로는 1차선, 북측·동측·서측으로는 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 구미상호저축은행의 근저당권(2017-12-18 접수, 금279,500,000원)입니다.

이후 접수된 권리들(근저당권, 압류, 가압류, 임의경매)은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2017년 12월 18일 접수된 구미상호저축은행의 근저당권입니다.

이보다 늦게 등기된 모든 권리(을18 근저당권, 갑19 압류, 갑20 가압류, 갑21 가압류, 갑22 임의경매, 갑23 가압류)는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상이며, 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 실제 이용상태 및 관리상태 등은 재확인이 요망됩니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

"삼계초등학교" 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 여부

주변에서 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트 벽식구조 15층 건물 내 15층 1507호입니다.

마감: 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감 등이며, 창호는 PVC 창호입니다.

설비: 위생 및 급배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 삼계화성타운

준공 연도: 1998년 9월 19일

총 세대수: 330세대

주차: 총 171대 (지상 4대, 지하 22대)

5.3. 편의시설

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 제약 사항

폐문부재로 인해 내부 이용상황 및 관리상태 확인이 불가합니다. 감정평가는 외부 관찰 및 유사 물건에 기반하였으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있어 경매 진행 시 재확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 권리 관계 특이사항

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 기타 잠재적 위험 요소

임대 관계가 미상이므로, 추후 명도 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금 0원으로 금전적 부담은 없습니다.)

토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 학교 보호구역 등 다양한 제한 사항이 존재하여 향후 건축이나 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치한 124.65㎡(약 37.7평) 규모의 아파트로, 삼계초등학교 인근에 자리하고 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 상태로 명확하지만, 폐문부재로 인한 내부 확인의 어려움과 임대 관계 미상은 주의가 필요한 사항입니다.

감정가는 295,000,000원이지만, 최근 실거래가 대비 시세 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성과 주거 선호도가 양호합니다.

* 깔끔한 권리 분석: 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리(지상권 등)에 대한 추가 확인이 필요하나, 등기부상 대부분의 권리가 소멸되어 명확한 소유권 취득이 가능합니다.

* 넓은 면적: 124.65㎡의 전용면적을 갖추고 있어, 중대형 아파트 수요층을 공략할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지 내 124.647㎡ 면적의 아파트가 2026년 6월 9일 2층에서 256,500,000원에 거래되었습니다.

본건은 15층으로 2층보다 높은 층에 위치하므로, 층수 프리미엄을 고려하여 최근 실거래가 수준에서 소폭 상향하여 입찰하는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

감정가(295,000,000원) 대비 시세가 낮은 점을 감안하여, 시장가치에 근접한 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.