나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10366 [1] 제주특별자치도 서귀포시 법환동 745-7 제이에스라메르1차 3층 329호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더오름 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 "김정문화회관" 북동측 인근에 위치하는 구분건물(주거용 오피스텔 1개호)로서, 주위는 숙박시설, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하3층 지상 10층 건물 중 제3층 제329호 구분건물로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2018.12.05) 외벽 : 인조석, 제주석 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등, 바닥 : 폴리싱타일, 강마루 마감 등, 창소 : 시스템창호 등 임.

이용상태

원룸형 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 도로와 등고 평탄하고, 북동측에서 남서측으로 완만한 경사를 이루는 세장형의 토지로서, 생활숙박시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임. 본건이 소재하는 건물의 주출입구는 남서측 도로와 접하는 완경사지의 특성상 로비층(지하1층)에 소재함.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 25m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본건은 제주지방법원 2026타경10366 (1)호 부동산 임의경매 사건으로, 제주특별자치도 서귀포시 법환동 745-7번지, 제이에스라메르1차 3층 329호 오피스텔입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 70,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 규모

* 토지 면적: 4.07㎡ (약 1.23평)

* 건물 면적: 25.26㎡ (약 7.64평) - 전용면적 기준

* 건물 규모: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 3층, 지상 10층 건물 중 제3층 제329호

1.3. 용도 및 이용 현황

* 건축물대장 상 주용도는 업무시설이나, 실제로는 원룸형 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 건물 내부에는 난방, 위생, 급배수, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 70,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동대구농업협동조합 (등기부상 확인)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 "김정문화회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본건이 소재하는 건물의 주출입구는 남서측 도로와 접하는 완경사지에 위치하며, 로비층(지하1층)에 있습니다. 남서측으로 폭 약 25m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)에 속하며, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 21일 접수된 동대구농업협동조합의 근저당(을1)입니다.

* 이후 접수된 소유권 이전, 가압류, 임의경매 등기(갑3, 갑4, 갑5, 갑6)는 말소기준권리보다 후순위이거나 중복 경매 신청으로, 특별한 이변이 없는 한 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액은 약 368,447,673원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리(을1, 근저당)보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 본건의 경우, 채권자(동대구농업협동조합)가 임의경매를 신청하였으므로, 소멸되는 권리가 많을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상입니다.

* 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 조사와 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 상업지대로서, 주변에 숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 오피스텔로서의 기본적인 상업 활동 및 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

"김정문화회관"이 인근에 위치하며, 상업지대로서 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 외 사용

본건은 건축물대장상 주용도가 '업무시설'로 기재되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 건축법상 용도 외 사용에 해당하여, 향후 시정명령 및 이행강제금 부과 대상이 될 수 있는 리스크가 존재합니다. 입찰 전 관련 법규 및 해당 건물의 실제 사용 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 추가 조사가 필요합니다.

6.3. 감정가 대비 시세

감정가 70,000,000원과 최근 실거래가(6,000만원) 간의 차이가 존재합니다. 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 법환동 소재 JS라메르1차 오피스텔 경매 물건으로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 입지 및 교통 여건은 양호한 편이며, 상업지대로서 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치로 인한 이행강제금 부과 가능성이 주요 리스크 요인입니다. 또한, 임대관계 미상인 점도 추가 확인이 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 입지: 제주 서귀포시 상업지구에 위치하여 임대 수익 및 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 시세 비교: 최근 실거래가와 감정가를 비교하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다. (다만, 감정가보다 낮은 시세는 주의 요망)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(25.26㎡)의 거래 사례가 2026년 1월에 6,000만원에 있었습니다. 감정가 70,000,000원은 해당 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 용도 외 사용으로 인한 이행강제금 부과 가능성 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 78% ~ 90% 수준으로, 약 55,000,000원에서 63,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 정확한 상태, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.