나이스옥션 법원경매 해남 2026타경50072 [1] 전라남도 완도군 완도읍 가용리 6-46 종산빌라 에이동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

완도군 완도읍 가용리 소재 '완도수산고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택,근린생활시설 등인 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물중 제3층 제301호로서, 외벽:돌붙임마감등, 내벽:벽지마감 등, 창호:새시창호임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-09)(완도수산고등학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

물건 비고

현황조사 당시 2~30만원 정도 관리비가 미납되어 있는것으로 조사되었으나, 관리비 미납 여부는 별도 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해남지원 2026타경50072 (1)

소재지: 전라남도 완도군 완도읍 가용리 6-46 종산빌라 에이동 3층301호

용도: 연립주택

감정가: 132,000,000원

토지면적: 67.50㎡ (약 20.42평)

토지지분: 67.5㎡

건물면적: 90.95㎡ (약 27.51평)

건물지분: 90.95㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김진애

특이사항: 공동담보

주의사항: 현황조사 당시 2~30만원 정도 관리비가 미납된 것으로 조사되었으나, 관리비 미납 여부는 별도 확인 요함.

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

완도군 완도읍 가용리 소재 '완도수산고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

1.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준임. 본건 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 이용이 편리함.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(완도수산고등학교), 중점경관관리구역임.

1.4. 건물구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호로, 외벽은 돌붙임 마감 등, 내벽은 벽지 마감 등, 창호는 새시 창호임.

1.5. 토지 형상 및 이용상태

부정형 토지 위에 연립주택 건부지로 이용되고 있음.

1.6. 주변 시설

완도수산고등학교가 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨. (외부 검색 결과 별도 혐오시설 확인되지 않음)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건에는 다수의 근저당권, 가압류, 압류가 등기되었으나, 등기부등본 상 대부분 말소 예정이거나 말소된 권리로 확인됨. 말소기준권리는 2016년 8월 12일 접수된 완도농업협동조합의 근저당권(금70,800,000원)이며, 경매 절차를 통해 권리 소멸 예정임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 조사됨. 다만, 임대 관계는 미상으로 별도 확인이 필요함.

4. 상권분석

본건은 연립주택이 밀집한 주거지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 완도수산고등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있음. 또한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능도 갖추고 있어 주거지로서의 입지는 안정적이라 판단됨.

5. 생활정보

* 교육시설: 완도수산고등학교 인근

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 도로 이용 가능

* 편의시설: 근린생활시설 분포로 기본적인 편의시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 현황 조사 시 2~30만원의 관리비 미납이 추정되었으므로, 실제 미납 여부 및 금액은 별도 확인 필요. 이는 낙찰 후 부담이 될 수 있음.

* 임대 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 임대 조건은 어떠한지 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수될 수 있는 위험이 있음. (단, 현재까지 인수되는 보증금은 없는 것으로 조사됨)

7. 종합 의견

본건은 완도군 완도읍 가용리 소재 연립주택으로, 완도수산고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며 기본적인 편의시설 이용이 가능한 주거지임. 다수의 권리 관계가 설정되었으나, 경매 절차 진행으로 대부분 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보임. 다만, 미납 관리비 및 임대 관계 미상에 대한 확인이 필요하며, 감정평가액 대비 최근 실거래가와의 차이를 고려한 신중한 입찰 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 연립주택 밀집 지역 및 학교 인근으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 예정으로 권리 분석이 비교적 명확함.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 132,000,000원 대비 최근 유사 물건 실거래가가 190,000,000원 ~ 210,000,000원 수준임을 감안할 때, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 규모 및 연식의 연립주택이 190,000,000원에서 210,000,000원 사이에 거래된 점을 고려할 때, 현재 감정가 132,000,000원은 다소 낮게 책정된 것으로 판단됨.

인근 '무등비취빌'의 83.93㎡ (약 25.39평)이 210,000,000원에 거래된 점을 기준으로 평당 약 827만원의 시세를 적용하고, 본건의 건물 면적 90.95㎡ (약 27.51평)에 적용 시 약 227,455,000원의 잠재적 가치를 산출할 수 있음.

그러나 시장 상황 및 본건의 개별적 특성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

이에, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 고려하는 것을 제안함.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 최종 입찰가는 170,000,000원으로 설정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.