나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5157 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1200 더샾 센텀파크1차아파트 101동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '센텀초등학교' 남서측 인근에 위치하는 더샾 센텀파크1차아파트 101동 16층 1602호로서 , 주위는 대단위 아파트단지 및 근린생활시설, 상업용건물, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 및 동해선 센텀역이 소재하여 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 41층 건물 내 16층 1602호로서 외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 등. 창호 : 하이샤시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 및 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약50-60미터, 남동,북동,북서측으로 폭 약30-40미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구미분류(방화지구), 제1종지구단위계획구역(센텀시티지구단위계획구역), 대로1류(폭35m~40m)(대로1-24)(접함), 대로2류(폭30m~35m)(대로2-16)(접함), 도로(도로)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-29)(센텀2초)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2016-06-30)(센텀중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(센텀유치원, 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2025-08-13)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 일반산업단지(부산센텀시티지방산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설미분류(2026-01-07)(부산센텀시티 일반산업단지 관리기본계획)<산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 지원시설구역(부산센텀시티일반산업단지관리기본계획)<산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 지원시설구역(지원시설구역)<산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문 및 부재중으로 내부구조 및 관리상태 등의 확인이 불가하여 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 관리상태를 기준으로 감정평가하였으며, 경매 진행 및 응찰시 본건의 이용상황 및 관리상태 등은 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5157 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1200 더샾 센텀파크1차아파트 101동 16층 1602호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,137,000,000원 (11억 3700만원)

* 토지면적: 19.06㎡ (약 5.77평)

* 토지지분: 19.0606㎡ (약 5.77평)

* 건물면적: 84.65㎡ (약 25.61평)

* 건물지분: 84.6528㎡ (약 25.61평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOO

* 건물정보:

* 아파트명: 더샵 센텀파크 1차

* 사용승인일: 2005년 10월 26일

* 해당 동 최고층: 41층

* 해당 층: 16층

* 전용면적: 84.65㎡ (약 25.61평)

* 총 세대수: 2,752세대

* 총 동수: 14개동

* 총 주차대수: 4,599대 (세대당 약 1.67대)

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 재송동 1200, 더샾 센텀파크1차아파트 101동 16층 1602호

* 주변 환경: 센텀초등학교 남서측 인근에 위치하며, 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 상업용 건물, 학교 등이 밀집된 지역입니다.

* 교통: 단지 남서측 약 50-60m, 남동, 북동, 북서측 약 30-40m 폭의 도로와 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다. 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 동해선 센텀역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 매각 구분: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 말소기준권리: 2013년 6월 18일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을6, 금180,000,000원)

* 등기부 현황:

* 소유권: 주식회사백송종합건설 → 김민간 → 이헌수 순으로 이전되었습니다.

* 채권 최고액: 총 876,000,000원의 근저당이 설정되어 있었으며, 현재 진행 중인 임의경매 청구액은 275,681,394원입니다. (채권자: 중소기업은행)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 부산 해운대구의 중심 상업 및 주거 지역인 센텀시티 인근에 위치하여, 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달되어 있습니다. 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 상업 시설: 아파트 단지 내 근린생활시설 및 인근 상업지역의 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교통망: 동해선 센텀역 및 다수의 버스 노선으로 부산 시내 전역으로의 접근성이 뛰어납니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 센텀초등학교, 센텀중학교, 센텀유치원 등이 도보 통학 가능한 거리에 위치합니다.

* 편의 시설: 단지 내 및 인근 상가, 백화점(신세계, 롯데), 마트, 영화관 등 다양한 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 자연/휴식: 수영강, 곰내천, APEC 나루공원 등 인근의 녹지 공간을 이용할 수 있습니다. (지도 검색 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

* 주차: 총 4,599대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 인수 보증금이 없더라도 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 실제 거주자 또는 임차인과의 협의가 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사가 불가하여 내부 구조 및 관리 상태 확인이 어려우므로, 낙찰 후 수리 또는 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 일반산업단지 등에 속해 있어 향후 개발 및 이용에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 핵심 지역인 센텀시티 인근에 위치한 대단지 아파트로, 우수한 입지, 교통, 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 비교적 최신 연식(2005년 준공) 대비 양호한 입지를 자랑하며, 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다. 다만, 임대 관계 및 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 해운대구 센텀시티 인근으로 직주근접성이 우수하며 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 편리한 교통: 동해선 센텀역 및 주요 도로망 인접으로 부산 전역 이동이 용이합니다.

* 대단지 프리미엄: 지역 내 대표적인 대단지 아파트로서 안정적인 시세 형성 및 환금성이 기대됩니다.

* 개발 잠재력: 주변 센텀시티 개발 및 일반산업단지 조성 계획 등으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건 전용면적 84.65㎡(약 25.61평)에 대한 최근 매매 사례는 2026년 7월 6일, 유사 면적(84.63㎡)이 11억 5,000만원에 거래되었습니다.

* 감정가는 11억 3,700만원입니다.

* 최근 거래가액 및 감정가, 그리고 아파트의 입지, 층수(16층) 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시장 가치는 11억 5,000만원에서 12억 5,000만원 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 상기 분석을 바탕으로, 본 물건의 예상 입찰가는 약 11억 8,000만원으로 제안합니다.

* 이 금액은 인수 보증금을 제외한 예상 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경매 진행 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.