나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20132 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 46-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 소재 '무학여자고등학교' 남서측 인근에 위치하 며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

평지의 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 약 2미터 내외 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 스라브지붕 단층 건물로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 치장타일 붙임, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재하나, 용도 등으로 보아 건물 에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1,2-2) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 마산지원 2026타경20132 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 46-8

용도: 단독주택

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 회OOO

2.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 110.10㎡ (약 33.30평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 65.65㎡ (약 19.86평)

건물 제시외 면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.

1.3. 건물 정보

감정가: 131,407,350원

건축 연도: 1974년 (사용승인일 기준)

건물 구조: 세멘벽돌조 스라브지붕 단층 건물

2.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 회원동에 소재하며 '무학여자고등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

차량 접근이 다소 제한적이며, 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건은 남서측으로 약 2미터 내외 폭의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다. 토지는 평지의 정방형으로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2018-05-10 회원신용협동조합 근저당권 (91,000,000원)

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2020-12-21

* 대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 명도에 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 이사 협의 과정은 필요할 수 있습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

토지 등기부채권 총액: 91,000,000원

건물 등기부채권 총액: 91,000,000원

2.

4. 상권분석

4.1. 상업적 이용 가능성

본 물건은 주거 지역 내에 위치하여 상업적 기능보다는 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다. 인근에 근린생활시설이 일부 존재하나, 활발한 상권으로 보기에는 한계가 있습니다.

4.2. 지역 내 위치

'무학여자고등학교' 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 영업 가능성은 있으나, 대규모 상업 활동을 기대하기는 어렵습니다.

2.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. '무학여자고등학교'가 인접해 있습니다.

5.2. 혐오시설 여부 (외부 조사 결과)

주변 지역에 대한 외부 조사 결과, 특별한 혐오시설의 존재는 파악되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 조사를 통한 추가 확인이 권장됩니다.

2.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축 연도(1974년)를 고려할 때 건물의 노후화가 진행되었을 수 있으며, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 도로 접근성

남서측으로 약 2미터 폭의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 다소 불편함이 예상됩니다.

6.3. 제시외 건물 관련

제시외 건물(9.00㎡)이 일괄 매각에 포함되어 있으나, 실제 이용 상태 및 건축법규 저촉 여부 등은 확인이 필요합니다.

6.4. 명도 관련 고려사항

임차인이 대항력이 없으며 보증금이 0원이지만, 실제 점유 관계 및 이사 협의 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

2.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 회원동에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 양호한 편입니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 건물의 노후화와 도로 접면 등은 향후 활용 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

2.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 낙찰 후 권리 문제가 없습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 비교적 빠른 명도 가능성이 높습니다.

* 토지 활용성: 단독주택 부지로 적절한 토지 면적을 보유하고 있습니다.

* 발전 가능성: 주거 지역 내 위치하여 장기적인 가치 상승 기대.

2.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 시세 비교

감정가: 131,407,350원

최근 주변 유사 물건(연립, 다세대, 빌라)의 매매 사례(2026년 5월)는 면적 43.8㎡ ~ 62.73㎡ 기준으로 5,000만원 ~ 6,300만원 수준입니다. 본 물건은 단독주택이며 토지 면적이 더 넓어 직접적인 비교는 어렵지만, 지역의 전반적인 시세 수준을 참고할 수 있습니다.

9.2. 토지 및 건물 가치 분석

토지 면적 110.10㎡ (약 33.30평)에 대해 보수적으로 평당 200만원 ~ 250만원을 적용 시 토지 가치는 약 6,660만원 ~ 8,325만원으로 추정됩니다. 건축 연도가 오래된 단독주택 건물의 가치는 감가상각을 고려해야 합니다.

9.3. 권고 입찰가 범위

상기 내용을 종합적으로 고려할 때, 감정가(131,407,350원) 대비 보수적인 낙찰가율 70% ~ 80%를 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

70% 적용 시: 약 9,200만원

80% 적용 시: 약 10,500만원

따라서, 9,500만원 ~ 10,500만원 범위에서 입찰을 고려해 볼 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태, 주변 시세, 명도 비용 등을 면밀히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.