나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10142 [1] 경상남도 사천시 벌리동 59-2 파라지움 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상낟도 사천시 벌리동 소재 '홈플러스 삼천포점' 동측 인근에 위치하는 파라지움 3층 301호로서, 주위는 노선 상가지대로서 제반주위 환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브 지붕 지하 1층/지상 8층 건 중 3층 301호로서, (사용승인일 : 2013.02.20). 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적이 되는 토지는 사다리형의 평지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 대로 2류, 남측 및 동측으로 폭 3미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(2011-08-04)(대로2-4호선) (접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰,동일단지 내 평가사례 및 탐문조사에 의하였으며, 업무 진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경10142 (1)

소재지: 경상남도 사천시 벌리동 59-2 파라지움 3층 301호

물건종별: 아파트

토지면적: 19.44㎡ (약 5.88평)

건물면적: 44.79㎡ (약 13.55평) - 전용면적

총건물 연면적: 1429.82㎡

대지권 면적: 425.4㎡

감정가: 114,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

건물구조: 철근콘크리트구조 (지하 1층, 지상 8층 중 3층)

사용승인일: 2013년 2월 20일

공부와의 차이: 없음

임대관계: 미상 (현장 확인 불가)

2. 입지조건

위치: 경상남도 사천시 벌리동 '홈플러스 삼천포점' 동측 인근에 소재합니다.

주변환경: 노선 상가지대로이며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지형상: 사다리형 평지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

도로상태: 서측으로 대로 2류, 남측 및 동측으로 폭 3미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을3, 전세권설정 (2022-03-18), 권리자 김보영, 권리금액 75,000,000원. 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

기타말소예정권리: 갑2, 1번송재경지분가압류 (2025-10-15), 권리자 사천축산업협동조합, 권리금액 39,720,008원. 본 경매 절차에 따라 소멸 예정입니다.

경매개시결정: 갑3, 임의경매 (2026-03-12), 권리자 김보영, 권리금액 75,000,000원. 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 소멸됩니다.

이해관계인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2026-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: 김 임차인은 전세권자로 등기되어 있으며, 해당 전세권은 말소기준권리로 매각으로 소멸될 예정입니다. 배당신고를 하였으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 변제받지 못할 가능성이 있으며, 법적으로 대항할 수 있는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

주변시설: '홈플러스 삼천포점'과 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

지역특성: 노선 상가지대와 공동주택, 업무시설이 복합적으로 형성된 지역으로, 주거와 상업 기능이 혼합되어 있습니다.

잠재력: 대로변에 위치하여 접근성이 우수하며, 일반상업지역에 속해 있어 지역 개발에 따른 향후 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

주거형태: 현재 아파트로 이용되고 있습니다.

건물상태: 2013년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 외벽은 페인팅 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 시공되어 있어 일반적인 아파트 수준의 관리 상태를 유지하고 있을 것으로 추정됩니다.

편의시설: 홈플러스 삼천포점을 이용하기 편리합니다.

교통: 차량 접근성이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

설비내역: 도시가스에 의한 난방 설비와 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 전세권: 등기부상 을구에 김보영의 전세권이 설정되어 있었으나, 이는 말소기준권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

공동담보: 해당 물건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있으나, 경매 절차 상 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

현장 확인 불가: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 현장 조사가 외부 관찰 및 탐문으로 이루어졌습니다. 이는 실제 내부 상태, 점유 관계, 임대차 관계 등에 대한 상세한 확인이 제한되었음을 의미하며, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

임대관계 미상: 현재 임차인이 거주 중인지, 그 조건은 어떠한지에 대한 정보가 불명확합니다. (단, 현재 파악된 임차인 김 은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

혐오시설: 주변 혐오시설에 대한 공개적인 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 사천시 벌리동에 위치한 비교적 신축급 아파트로, 우수한 입지 조건과 간결한 권리 관계를 특징으로 합니다. '홈플러스 삼천포점' 인근에 자리하고 있어 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 대로변에 위치하여 교통 여건 또한 양호합니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 특별한 위험은 없어 보입니다. 다만, 감정평가 당시 현장 방문이 제한적이었던 점은 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 내부 상태 등을 면밀히 확인할 필요가 있습니다. 감정가가 1억 1천 4백만원 수준으로, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 충분한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

양호한 입지 조건: 상업지역 내 대로변에 위치하여 접근성이 뛰어나고 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

간결한 권리관계: 말소기준권리를 포함한 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

신축급 아파트: 2013년 준공으로 건물 노후도가 낮아 주거 가치가 높습니다.

시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 114,000,000원

등기부채권 총액: 114,720,008원

인수 보증금: 0원

주변 시세 분석: 사천시 벌리동 소재 유사 면적 아파트의 최근 시세는 약 1억 2천만원에서 1억 5천만원 사이로 파악됩니다.

분석 의견: 본 물건은 감정가가 1억 1천 4백만원으로 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 현장 확인의 제약이 있었던 점을 고려해야 합니다. 따라서 감정가 대비 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

추천 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원. (상기 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.