나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10148 [1] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 213 대경아파트 103동 3층316호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비스타 · 평가일 2026.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 관내 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 8층 건물 내 103동 3층 316호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건물부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

선인리 213 :제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-23호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-12-11)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전 제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역미분류(문화재영향검토대상 구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 선인리 164 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-12-11)(상대보호구역) <교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 선인리 209-3 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-12-11)(상대보호구역) <교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 선인리 211 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-12-11)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 선인리 216-1 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-12-11)(상대보호구역) <교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

- 임차권자 신청채권자이며, 대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경10148 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 213 대경아파트 103동 3층316호

용도: 아파트

감정가: 68,000,000원

토지면적: 50.96㎡ (약 15.42평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 관내 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.2. 3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 8층 건물 내 103동 3층 316호로서, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임, 창호는 새시 창호 등입니다.

1.2. 4. 이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

1.2. 5. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 6. 토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건물부지로 이용 중입니다.

1.2. 7. 인접 도로상태

본 건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 진출입로가 개설되어 있습니다.

1.2. 8. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 비행안전 제5구역(전술), 문화재보호구역미분류(문화재영향검토대상 구역) 등 관련 법규의 제한사항이 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리분석 개요

본 물건은 강제경매 사건으로, 채권자 김OO이 신청하였습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 11월 16일자 창원세무서장의 압류(갑7)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

말소기준권리 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

단, 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

1.3. 2. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인: 김준혁 (Masked: 김 )

보증금: 87,000,000원

전입일자: 2015년 11월 16일

확정일자: 2015년 11월 16일

본 임차인은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (물건명세서 참고사항 및 등기부 을9 확인)

따라서, 임차인의 보증금 87,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 금액입니다.

본 임차인은 본 경매 사건의 신청 채권자(김준혁, 갑10)이기도 하여, 권리관계가 복잡하므로 주의가 필요합니다.

1.3. 3. 기타 권리사항

갑8: 서울보증보험주식회사 가압류 (2022.10.25, 12,724,870원) - 소멸 예정

갑9: 창원시 압류 (2025.08.08) - 소멸 예정

갑10: 김준혁 강제경매 (2026.03.12, 91,118,794원) - 소멸 예정 (단, 임차인으로서의 보증금 인수분은 별도)

등기부채권 총액 (일부 합산): 약 103,843,664원 (갑8 + 갑10 기준)

1.4. 상권분석

해당 물건은 아파트 밀집 지역과 농경지, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 학군

사천중학교가 인근에 위치하고 있으며, 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 2. 교통

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 3. 편의시설

아파트 단지 내 또는 인근 지역 내 편의시설 이용이 가능합니다. (정확한 정보는 현장 확인 필요)

1.5. 4. 주요시설

사천 공항, 사천 시청 등이 인근에 위치합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김준혁(김 )의 보증금 87,000,000원 전액 인수 가능성입니다.

본 경매 사건의 신청 채권자(김준혁)가 임차인이기도 하여, 임차인의 배당 여부에 따라 매수인의 실질 인수 금액이 크게 달라질 수 있습니다.

임차인의 보증금이 배당으로 전액 충당되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하므로 총 투자 비용이 상승하게 됩니다.

토지이용계획상 비행안전구역, 문화재영향검토대상 구역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 사천시 사천읍에 위치한 아파트로, 감정가는 68,000,000원입니다.

최근 거래 사례(59.98㎡, 2026년 4월)가 67,500,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가는 시장 시세와 부합하는 수준으로 보입니다.

그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 87,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가를 훨씬 상회하는 금액으로, 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

임차인이 신청 채권자이기도 하여 배당 절차와 결과에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

사천시 아파트 시장의 잠재적 가치 상승 가능성.

감정가 및 최근 시세가 비교적 낮게 형성되어 있어, 임차인 보증금 문제를 해결할 경우 시세차익 기대 가능.

인근의 교통 및 생활 인프라 접근성.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 물건의 실제 시장 가치와 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

최근 유사 면적 실거래가 67,500,000원, 감정가 68,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 보증금 87,000,000원 인수 가능성을 감안해야 합니다.

만약 임차인 보증금을 전액 부담해야 한다면, 총 지불 예상 금액은 (입찰가 + 87,000,000원)이 됩니다.

따라서, 총 지불 금액이 시세보다 현저히 낮아지는 구간을 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현재 시점에서는 보수적으로 접근하여, 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 배당표 공고 확인 및 현장 추가 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

(참고: 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서 및 등기부상 87,000,000원의 보증금 인수 가능성이 명확하므로, 이를 반드시 확인하고 입찰에 임해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.