나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20083 [1] 충청남도 계룡시 두마면 왕대리 141 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

ㆍ대상물건은 충청남도 계룡시 두마면 왕대리 소재 "조령리 마을회관" 북동측 인근에 위치함. ㆍ주위는 대체적으로 농가주택, 근린생활시설, 소규모공장, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통이며, 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지이며 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태

서쪽의 노폭 약 4M내외의 포장도로를 이용하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적및건물개황도" 참고.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 노출콘크리트 미장벽돌 마감 외벽, 인테리어 마감 내벽, 샷시 창호.

이용상태

근린생활, 주택 으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생·급배수설비

부합물 및 종물

후첨 "지적및건물개황도" 참고.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(감정서상 ㉠). 단, 비가림시설(감정서상 ㉡) 및 컨테이너 매각 제외(감정평가서 및 현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2026타경20083 (1)

소재지: 충청남도 계룡시 두마면 왕대리 141

용도: 근린주택 (제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 단독주택)

감정가: 976,213,000원

토지면적: 2737.00㎡ (약 828.05평)

토지지분: 2737㎡ (약 828.05평)

건물면적: 493.44㎡ (약 149.27평)

건물지분: 246.72㎡ (약 74.64평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (토지 전체, 건물 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

주요 건물정보:

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: (철근)콘크리트

* 준공일: 2019년 10월 15일

* 건축면적: 330.975㎡

* 연면적: 493.44㎡

* 건폐율: 12.09%

* 용적률: 18.03%

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정서상 ㉠). 단, 비가림시설(감정서상 ㉡) 및 컨테이너 매각 제외.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 충청남도 계룡시 두마면 왕대리 소재 "조령리 마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 대체로 농가주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지대입니다.

* 제반 주위 환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 제반 차량의 접근이 가능합니다.

* 인근 간선도로와 연계되어 일반 차량을 이용한 접근성은 보통입니다.

* 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려할 때 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로를 이용하여 접근 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 자연녹지지역입니다.

* 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)에 해당합니다.

* 비행안전제2구역(지원)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건명세

* 본 경매는 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다.

* 일괄매각이며, 감정평가서상 ㉠ 제시외 건물은 포함되나, 비가림시설(㉡) 및 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

3.2. 등기부현황 (토지)

* 최초 소유권 이전은 1988년 1월 8일 협의분할 상속을 통해 이내천에게 이루어졌습니다.

* 2016년 2월 29일 매매를 통해 권재하에게 소유권이 이전되었습니다.

* 등기부상 근저당(구봉신용협동조합, 대한투자대부) 및 압류(논산세무서장, 계룡시), 가압류(충남신용보증재단, 서울보증보험, 신용보증기금) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 현재는 모두 말소된 상태입니다.

* 말소기준권리는 2019년 7월 10일 접수된 구봉신용협동조합의 근저당권 (을6)이나, 현재 말소된 것으로 확인됩니다.

* 본 건 강제경매는 2026년 3월 11일 신용보증기금에 의해 개시되었습니다 (채권액: 16,785,126원).

* 토지 등기부채권 총액은 738,463,941원입니다.

3.3. 등기부현황 (건물)

* 건물은 2019년 10월 23일 권재하 외 1명 명의로 소유권 보존되었습니다.

* 토지와 마찬가지로 다수의 근저당, 압류, 가압류 권리가 등기되었으나, 모두 말소되었습니다.

* 말소기준권리는 2019년 10월 23일 접수된 구봉신용협동조합의 근저당권 (을1)이나, 현재 말소된 것으로 확인됩니다.

* 본 건 강제경매는 2026년 3월 11일 신용보증기금에 의해 개시되었습니다 (채권액: 16,785,126원).

* 건물 등기부채권 총액은 738,463,941원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 조성환

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2023년 10월 25일

* 대항력: 없음

* 임차인: 권 (케이지건설주식회사대표이사권재하)

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 사업일자: 2021년 12월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (두 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

4. 상권분석

* 대상 물건이 위치한 왕대리 일대는 농가주택과 함께 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 또는 준도시 지역의 상권 특성을 보입니다.

* 상업시설의 밀집도가 높지 않아, 주변의 근린생활시설 및 단독주택 이용객을 대상으로 하는 소규모 상권으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 주요 시설로는 지역 주민을 위한 편의점, 식당 등이 있을 수 있으나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 인근 도시 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없는 것으로 판단됩니다.

* 주변은 자연녹지지역에 해당하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있으나, 가축사육제한구역 및 비행안전제2구역으로 인한 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 생활 편의시설은 인근 지역으로 이동이 필요할 것으로 보이며, 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 해당 지분에 대한 다른 소유주와의 공동 소유 관계가 발생합니다. 이로 인해 향후 재산 관리, 개발, 처분 시 소유주 간의 의견 충돌이나 의사 결정의 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위나 토지 이용에 대한 추가적인 규제 및 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 관리: 2019년 준공된 건물로 비교적 신축이나, 관리 상태 및 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 미확인 사항: 임대 관계 미상으로 인한 추가적인 권리 관계 또는 점유 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 계룡시 두마면 왕대리에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되는 부동산강제경매입니다. 감정가는 9억 7천여만 원 수준이며, 현재까지 등기부상 채무는 대부분 말소되었으나, 신용보증기금의 강제경매로 인해 매각이 개시되었습니다. 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 다만, 지분 매각이라는 점과 자연녹지, 가축사육제한, 비행안전구역 등의 토지 이용 제한 사항은 본 물건의 가치와 활용에 있어 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공된 철근콘크리트 구조의 근린주택으로, 비교적 최신 건물을 활용할 수 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 제1,2종 근린생활시설 및 주택으로 이용 가능한 용도로, 임대 수익 또는 자가 활용 모두 고려할 수 있습니다.

* 지분 매각으로 인한 진입 장벽 완화: 전체 물건이 아닌 지분 매각이므로, 단독으로 전체 소유권을 취득하는 것보다 상대적으로 낮은 초기 자본으로 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 본 물건의 감정가 976,213,000원을 기준으로, 지분 매각이라는 특성과 토지 이용 제한 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 650,000,000원 ~ 780,000,000원 수준으로 분석됩니다. 이는 감정가의 약 66.5% ~ 80% 범위에 해당하며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 정도, 개인의 투자 성향 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다. 인수할 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.