나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20071 [1] 충청남도 계룡시 금암동 74 신성2차미소지움아파트 201동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키 · 평가일 2026.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 "계룡중학교" 동측 인근에 위치하며 본건 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경 보통시됨.

교통상황

본건 단지내까지 차량의 진입이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중 교통 수단에 접근성은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골경사지붕 20층 공동주택(아파트)중 제201동 제11층 제1102호로서 (사용승인일:2005.11.16) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호:샷시창호임

이용상태

아파트

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 공용승강기설비, 주차설비, 옥내소화전설비, 공용문외부인출입통제설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 평지로서 "아파트건부지"로 이용중임

인접 도로상태등

본건 아파트의 북측,동측,남측으로 노폭 약30미터 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-11-10)(도시관리계획 재정비 변경), 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-11-02)(주택건설사업계획(변경, 7차)승인고시)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-11-03)(실효)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

별무함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 폐문부재로 내부 확인이 불가하였으나, 공부자료에 근거하여 탐문된 제반 가격자료를 고려하여 평가하였는바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니, 경매진행시 참고하시기 바람. 임대 여부는 미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 논산지원 2026타경20071 (1)

소재지: 충청남도 계룡시 금암동 74 신성2차미소지움아파트 201동 11층1102호

용도: 아파트

감정가: 347,000,000원

토지면적: 103.99㎡ (약 31.45평)

건물면적: 150.91㎡ (약 45.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 논OOOOO

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 계룡시 금암동에 위치한 신성2차미소지움아파트 201동 11층 1102호입니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, "계룡중학교" 동측 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 단지 내 차량 진입이 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측, 동측, 남측으로는 폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접해 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 7월 4일 접수된 논산계룡농업협동조합의 근저당권 (권리금액: 327,000,000원)입니다. 등기부등본상의 모든 을구 권리 및 갑구 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리 이후에 설정되었거나, 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 채권자(논산계룡농업협동조합)가 임의경매를 신청하였으며, 등기부채권 총액은 약 435,023,132원입니다. 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

본건이 위치한 금암동 일대는 아파트 단지와 주택, 그리고 소규모 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있는 지역입니다. 신성2차미소지움아파트 단지는 자체적인 상업시설을 갖추고 있으며, 주변 도보 거리 내에 상점, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 계룡중학교가 인근에 위치하고 있어 젊은 학군을 형성하고 있으며, 이는 지역 내 소비 활동을 견인하는 요인으로 작용할 수 있습니다. 단지 주변에는 혐오시설이 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 유지하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 사용승인일이 2005년 11월 16일인 철근콘크리트구조의 아파트입니다. 201동의 11층에 위치하며, 내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 공용 승강기, 주차 설비, 옥내 소화전, 외부인 출입 통제 설비 등 공동주택으로서 필요한 부대시설이 마련되어 있습니다. 단지는 총 608세대로 구성되어 있으며, 지상 주차 4대, 지하 주차 20대, 총 277대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 운영되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 정확한 내부 상태 파악에 한계가 있습니다. 공부상으로는 특이사항이 없으나, 실제 내부 상태는 평가와 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다. 임대 여부 또한 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 본건은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 또는 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

신성2차미소지움아파트는 계룡시 내에서 비교적 안정적인 주거 환경을 제공하는 단지입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 단지 자체도 관리가 잘 되어 있는 편입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단되나, 현장 내부 미확인 및 임대 여부 미상이라는 잠재적 리스크는 존재합니다. 감정가 3억 4천 7백만원은 최근 소형 평형(84.86㎡) 매매가(2억 4천만원 ~ 2억 5천 5백만원) 대비 높은 편이나, 본건 면적(150.91㎡)을 고려하면 시장 가격 형성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 계룡시 금암동에 위치한 신축급 아파트로, 지역 내에서 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 아파트 단지 내 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 명확하여 인수할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 내부 상태 및 임대 여부 미확인 사항에 대한 주의 깊은 조사 후에 입찰 참여를 권유합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 347,000,000원입니다. 최근 유사 면적(84.86㎡)의 매매가는 240,000,000원에서 255,000,000원 수준이나, 본건 면적(150.91㎡)을 고려한 시장 가격은 감정가를 상회할 가능성도 있습니다. 최근 임대 사례를 통해 추정되는 시장 가격은 약 280,000,000원에서 438,000,000원 범위로 추정됩니다. 내부 상태 미확인 및 명도 관련 불확실성을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가 대비 80% ~ 95% 수준인 280,000,000원에서 330,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정 시에는 현장 조사 및 최신 시세 분석을 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.