나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600461 [1] 세종특별자치시 조치원읍 교리 11-1 계룡아파트 1동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 교리 소재 '교동초등학교' 남서측 인근에 위치하는 계룡아파트 제1동 제2층 제203호로서, 주위는 아파트, 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건내 2층 203호로서, 사용승인일:1989.05.29 외벽: 몰탈위 페인트칠 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생급배수 설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 및 1층 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측으로 노폭 약 10미터 내외, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하며 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m ~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(조치원교동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰 및 주변탐문 등을 통한 표준적 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 경매진행시 재확인하시기 바람. -본건은 공유지분 평가로 그 위치를 특정할 수 없어 전체 면적을 기준으로 평균단가로 평가하였으니 경매 진행시 확인하시기 바람.

물건 비고

공유자우선매수는 1회에 한함(1회에 한하여 허용)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600461 (1)

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 교리 11-1 계룡아파트 1동 2층 203호

용도: 아파트

감정가: 56,000,000원 (5천6백만원)

토지면적: 26.43㎡ (약 7.99평)

토지 지분: 11.15714164㎡ (약 3.38평)

건물면적: 59.28㎡ (약 17.93평)

건물 지분: 25.028016㎡ (약 7.57평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 상OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공유자우선매수신고, 지분매각, 유동화물건

주의사항: 공유자우선매수는 1회에 한함 (1회에 한하여 허용)

사용승인일: 1989년 5월 29일

1.1. 위치 및 입지조건

본건은 세종특별자치시 조치원읍 교리에 위치한 계룡아파트 1동 2층 203호입니다. '교동초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하여 주거 및 생활 환경이 양호합니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 단지는 동측 약 20미터, 북측 약 10미터, 서측 약 8미터의 도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류, 중로1류 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 대전지방법원 2026타경600461호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 2026년 3월 9일 접수된 상록수제일차유동화전문 명의의 강제경매 개시결정 등기(6번 김성배 지분, 13번 김성배 지분)이며, 이보다 선순위 권리는 없어 본 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 세부 내용은 확인되지 않습니다. 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권 및 생활정보

계룡아파트는 1989년 5월 29일 사용 승인된 건물로, 본건은 1동 2층 203호입니다. 전용면적은 59.28㎡ (약 17.93평)이며, 토지 지분은 약 3.38평, 건물 지분은 약 7.57평으로 전체 세대 면적의 약 42.2%에 해당하는 지분이 매각 대상입니다. 아파트 단지는 총 2개동, 157세대로 구성되어 있으며, 주차는 총 39대(지상 4대, 지하 2대)가 가능합니다. 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 복리시설을 갖추고 있습니다. 인근에 교동초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 지분 매각 물건으로, 건물 및 토지의 전부 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로 추후 재산권 행사 시 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이용 및 처분에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선 매수 신고 제도가 있으며, 이는 1회에 한해 허용됩니다. 공유자가 우선 매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 건물이 1989년 준공되어 30년 이상 경과한 노후 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정평가서상 현장 조사를 통해 내부 확인이 곤란하였다는 점은 실제 물건 상태 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 또는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.5. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 조치원읍에 위치한 계룡아파트의 지분 매각 물건입니다. 1989년 준공된 아파트로, 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 주거 환경은 양호합니다. 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 상 거래 시 위험 요소는 적으나, 지분 매각이라는 특성과 공유자 우선 매수 가능성은 신중한 접근을 요구합니다. 감정가 5천6백만원 대비 시세 분석 결과, 지분 가치는 다소 낮게 산정될 수 있어 입찰가 산정에 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 입찰가: 최근 거래된 동일 면적 아파트의 전체 가치(약 11,000만원 ~ 12,500만원)와 본건의 지분율(약 42.2%)을 고려할 때, 예상되는 지분 가치(약 4,662만원 ~ 5,275만원) 대비 감정가가 상대적으로 높아, 시세 차익을 위한 투자 기회가 될 수 있습니다. (단, 감정가 대비 낙찰가가 결정될 가능성 있음)

* 소액 투자 가능성: 상대적으로 적은 금액으로 부동산 지분 투자를 시작할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 세종시의 지속적인 성장과 조치원읍 지역의 발전 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

최근 동일 면적(59.28㎡) 계룡아파트의 매매가는 2026년 1월 11,000만원, 3월 12,500만원, 6월 11,500만원(59.61㎡) 등으로 확인됩니다. 이를 바탕으로 전체 유닛의 시세를 약 11,000만원 ~ 12,500만원으로 추정할 때, 본건의 지분율(약 42.2%)을 적용하면 지분 가치는 약 4,662만원 ~ 5,275만원으로 산정됩니다.

본건의 감정가는 56,000,000원(5천6백만원)입니다. 감정가가 추정되는 지분 시장 가치보다 약 13.7% 높게 책정되었습니다.

현 시세 기준으로 볼 때, 본건의 예상 입찰가는 지분 가치 범위 내외인 5,000만원 ~ 5,500만원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성, 건물 노후화, 지분 매각의 특수성을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 법원 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.