나이스옥션 법원경매 대전 2026타경121 [1] 대전광역시 동구 낭월동 847 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2026.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 낭월동 소재 '산내초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다가구주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 중로에 북측으로 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(남대전종합물류단지), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-낭월2)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-237)(접합), 가축사육제한구역(2012-03-15)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 물류단지(남대전종합물류단지(2009.1.9))<물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)),중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서 - 외 벽 : 석재붙임, 벽돌쌓기 마감 등. - 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등. - 창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

1층: 소매점(일부 공실), 주택 2~3층: 주택.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 소방설비, 난방설비, 출입문 보안설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

확장형 발코니 및 계단실 등은 본건 건물가격에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

물건 비고

일괄매각
본건 지상의 바닥포장, 화단은 토지에 포함하여 평가, 확장형 발코니 및 옥탑 계단실, 옥상 화단은 건물에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전지방법원에서 진행되는 2026타경121 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 동구 낭월동 847번지이며, 용도는 근린주택입니다.

감정평가액은 980,033,900원입니다.

토지는 총 281.70㎡ (약 85.23평)이며, 건물은 총 381.49㎡ (약 115.52평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

채권자는 하OO입니다.

건축물 사용승인일은 2019년 1월 4일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 동구 낭월동에 위치하며, '산내초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 단독주택, 다가구주택, 주상용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적으로 보통 수준입니다.

토지는 서측으로 중로, 북측으로 보행자전용도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(남대전종합물류단지), 소로3류, 중로3류에 해당하며, 가축사육제한구역, 물류단지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 확인된 말소기준권리는 토지 등기부의 을5 근저당권(대전유성신용협동조합, 2018.07.03. 접수)과 건물 등기부의 을1 근저당권(대전유성신용협동조합, 2019.01.11. 접수)입니다.

본건 경매 절차를 통해 대부분의 등기된 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다. (명세서 상 지상권은 없는 것으로 기재되어 있습니다.)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* (102호) 김

보증금: 6,000만원

차임: 0원

전입/확정일자: 2024년 1월 15일

배당신고일자: 2026년 3월 25일

대항력: 없음

* (103호) 박

보증금: 2,000만원

차임: 25만원

전입/확정일자: 2024년 10월 14일

배당신고일자: 2026년 4월 22일

대항력: 없음

* (201호) 유

보증금: 6,000만원

차임: 0원

전입일자: 2023년 9월 11일

확정일자: 2023년 8월 4일

배당신고일자: 2025년 11월 5일

대항력: 없음

* (202호) 심

보증금: 6,000만원

차임: 0원

전입/확정일자: 2019년 1월 16일

배당신고일자: 2026년 5월 18일

대항력: 없음

* (203호) 김

보증금: 6,000만원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022년 8월 10일

배당신고일자: 2026년 4월 30일

대항력: 없음

* (205호) 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 3월 11일

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

주의: 보증금 및 계약 내용 미확인으로 인한 잠재적 위험이 있습니다.

* (301호)

보증금: 1,000만원

차임: 36.5만원

전입일자: 2022년 6월 10일

확정일자: 2024년 3월 11일

배당신고일자: 2026년 4월 2일

대항력: 없음

* 이

보증금: 5,000만원

차임: 15만원

전입/확정일자: 2022년 6월 10일

배당신고일자: 2026년 5월 13일

대항력: 없음

* (302호) 오

보증금: 2,500만원

차임: 20만원

전입일자: 2026년 4월 30일

확정일자: 2023년 11월 9일

배당신고일자: 2026년 5월 4일

대항력: 없음

주의: 전입일자가 확정일자보다 늦어 배당 관계에서 복잡성이 예상됩니다.

* (303호) 조

보증금: 6,000만원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022년 4월 13일

배당신고일자: 2025년 2월 25일

대항력: 없음

* (304호) 최

보증금: 6,000만원

차임: 0원

전입일자: 2023년 5월 30일

확정일자: 2023년 5월 17일

배당신고일자: 2026년 4월 24일

대항력: 없음

* (주)청정에스앤씨

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 27일

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

주의: 보증금 및 계약 내용 미확인으로 인한 잠재적 위험이 있습니다.

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 8월 14일

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

주의: 보증금 및 계약 내용 미확인으로 인한 잠재적 위험이 있습니다.

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 6월 28일

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

주의: 보증금 및 계약 내용 미확인으로 인한 잠재적 위험이 있습니다.

* 성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 10월 14일

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

주의: 보증금 및 계약 내용 미확인으로 인한 잠재적 위험이 있습니다.

* 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 5일

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

주의: 보증금 및 계약 내용 미확인으로 인한 잠재적 위험이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대전광역시 동구 낭월동의 주택가에 위치하며, 단독주택, 다가구주택과 더불어 주상용 건물 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

건물의 1층 일부는 소매점으로 이용 중이나 일부 공실 상태이며, 2층 및 3층은 주택으로 이용되고 있어 주거와 상업 기능을 겸비한 복합 용도의 건물입니다.

제1종근린생활시설로 활용 가능한 점은 지역 주민들의 기본적인 상업 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있음을 시사합니다.

남대전종합물류단지와 인접해 있어, 해당 단지 종사자 및 이용객을 대상으로 한 상권의 성장 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 '산내초등학교' 인근에 위치하여 자녀 교육 환경 측면에서 긍정적입니다.

차량 및 도보를 이용한 교통 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

주택지대 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설 현황은 추가적인 조사가 필요합니다.

서측 중로와 북측 보행자전용도로에 접하여, 보행자의 통행량이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건에는 여러 명의 임차인이 거주 중이며, 특히 김 (205호), (주)청정에스앤씨, 김 (2020년), 김 (2023년), 성 , 이 등 일부 임차인의 경우 보증금 및 차임 등 계약 내용이 미확인 상태입니다. 이로 인해 추후 정산 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있으므로, 계약 관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

또한, (302호) 오 임차인의 경우 전입일자(2026.04.30)가 확정일자(2023.11.09)보다 늦게 기재되어 있어, 배당 절차에서 우선순위 문제로 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다.

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 정확하게 파악하지 못했으므로, 실제 점유 및 이용 현황에 대한 현장 방문을 통한 확인이 반드시 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 동구 낭월동에 위치한 근린주택으로, 주거 및 상업 시설을 겸비하고 있어 다용도 활용이 가능한 장점이 있습니다.

2019년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 건축 연식에 대한 부담이 적습니다.

제1종일반주거지역에 위치하며, 산내초등학교와 인접하여 주거 환경 및 교육 환경이 양호한 편입니다.

하지만 다수의 임차인이 존재하고, 일부 임차인의 보증금 등 계약 내용이 미확인 상태이며, 전입/확정일자 불일치 사례가 있는 점은 투자 시 주의해야 할 리스크 요인입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 건물과 토지를 통합한 가치 판단이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거와 상업 시설의 복합 용도로 임대 수익 창출 및 자산 가치 상승 잠재력 보유.

* 2019년 준공된 신축급 건물로, 건물의 노후화에 대한 부담이 적음.

* 지역 내 근린생활시설 수요 충족 가능성 및 남대전종합물류단지 인근으로 잠재적 배후 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 980,033,900원

주변 유사 물건 시세 분석:

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 같은 동구 낭월동 지역의 연립(대호하이츠2, 2012년식, 74.73㎡)은 2025년 10월 3일에 13,500만원에 거래되었습니다. 또한, 다세대(맘모스빌라, 1991년식, 50.47㎡)는 2026년 1월 20일에 4,000만원, 2026년 6월 17일에 4,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

하지만 본건은 연립이나 다세대가 아닌, 2019년 건축된 근린주택(주택 및 제1종근린생활시설)으로, 제공된 JSON 정보의 주택들과는 용도, 규모, 건축 연식 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 1㎡당 단가 비교는 어렵습니다.

본건의 감정가는 토지 281.70㎡ (약 85.23평)와 건물 381.49㎡ (약 115.52평)에 대해 9.8억 원으로 산정되었습니다. 이는 ㎡당 약 256만원 (토지 기준) 또는 ㎡당 약 348만원 (건물 기준) 수준으로 평가된 것으로 볼 수 있습니다.

주변의 다세대/연립 주택 시세가 ㎡당 80~180만원 수준인 점을 감안하면, 본건 근린주택의 감정가는 용도 및 규모의 차이를 반영한 것으로 판단됩니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담은 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 다수의 임차인이 존재하고 일부 임차인의 보증금 및 계약 내용이 미확인 상태이며, 전입/확정일자 불일치 사례가 있어 권리 분석 및 임차인과의 명도 절차에 주의가 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가(980,033,900원) 수준에서 입찰을 고려하되, 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가 대비 80% 수준을 보수적인 최저 입찰가 기준으로 제시하며, 시세 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 7억 8천만원 ~ 8억 5천만원.

주변에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.