나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600438 [1] 대전광역시 대덕구 대화동 40-67 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후감정 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 대화동 소재 '대전원명학교' 북측에 인접하여 위치하는 통칭 '대화아파트(1개동 50세대)' 5층 507호로서, 북측 인근에는 대화공단이 위치하고 주변은 근 린생활시설, 병원, 기존 단독주택이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 교통여건은 보 통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물중 5층 507호 (사용승인일 : 1979.03.30) 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 소방설비, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 완경사의 토지로서, 자체지반은 대체로 평탄하며 기준시점 현재, 아파트(대 화아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북측으로 왕복 약 4차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2020-09-21), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(대전동부교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 외부관찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600438 (1)

* 소재지: 대전광역시 대덕구 대화동 40-67, 5층507호 (대화아파트)

* 용도: 아파트

* 감정가: 55,000,000원

* 토지면적: 37.76㎡ (약 11.42평)

* 토지지분: 37.75882666666667㎡ (약 11.42평)

* 건물면적 (전용면적): 49.00㎡ (약 14.82평)

* 분양면적: 제공된 정보에 명확히 기재되지 않았습니다. (전체 건물 연면적 2,911㎡, 총 50세대 기준 평균 약 58.22㎡로 추정 가능하나, 정확한 정보는 확인 필요)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 오OO

* 사용승인일: 1979년 3월 30일

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 대전광역시 대덕구 대화동 소재 '대전원명학교' 북측에 인접한 '대화아파트' 5층 507호에 위치합니다. 북측 인근에는 대화공단이 자리 잡고 있으며, 주변으로는 근린생활시설, 병원, 기존 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 전체적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 정류장까지의 거리와 편의시설 접근성을 고려할 때 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 아파트 단지 북측으로 왕복 약 4차선의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 오OO

* 말소기준권리: 2026년 3월 9일자 오정순의 강제경매개시결정 (20,556,452원)입니다.

* 등기부현황:

* 1998년 4월 30일 소유권이전 (황옥임)

* 2019년 2월 25일 소유권이전 (한성수)

* 2025년 11월 7일 소유권이전 (증여, 이미숙)

* 2026년 3월 9일 강제경매 (오정순) - 말소기준권리

* 매각으로 인해 위의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 대항력이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 대화동 일대는 공단과 주거지역이 혼합된 지역 특성을 보입니다. 북측의 대화공단은 배후 수요를 제공할 수 있으며, 주변의 근린생활시설 및 병원 등은 지역 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설 및 병원이 주변에 소재하여 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

* 주변 교육시설: 대전원명학교가 북측에 인접해 있습니다. 또한, 교육환경 보호구역(상대/절대)으로 지정되어 있어 교육 관련 규제가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 노후화: 1979년 3월 30일 사용승인된 건물로, 약 47년 경과하여 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상이며, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무와 보증금/차임 정보를 파악해야 합니다.

* 토지이용계획 상 규제: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 해당하여 향후 건축 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 공단 영향: 인근 대화공단의 운영으로 인한 환경적 영향 가능성이 있으나, 구체적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 대덕구 대화동에 위치한 아파트로, 5층 507호이며 감정가는 55,000,000원입니다. 1979년에 건축되어 건물이 노후화된 점은 단점으로 작용할 수 있으나, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 토지/건물 일괄매각으로 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 반드시 명확히 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 5,500만원의 감정가는 소형 아파트의 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 분석이 용이합니다.

* 개발 가능성: 대화공단 인근 지역의 재개발 또는 도시 재생 사업 추진 시 수혜를 받을 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 55,000,000원입니다.

* 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 입찰 시 감정가를 기준으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 주변 시세, 건물 노후도, 임대차 관계 확인 결과, 향후 예상되는 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준 (44,000,000원 ~ 49,500,000원)을 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사를 통해 정확한 가치 판단 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.