나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50284 [1] 충청북도 괴산군 청천면 강평리 367 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.03.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 청천면 귀만리 소재 "귀만리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며 주위는 전, 임야, 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측에 약3m 내외의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(100M 이내 모든축종 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 서측에 제시외 수목 약 100여주가 식재되어 있음.(지적개황도 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 수목 포함. 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망).

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 청주지방법원 2026타경50284 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 괴산군 청천면 강평리 367

용도: 전 (밭)

토지면적: 3223.00㎡ (약 975.00평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 201,934,000원

매각대상: 토지매각

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 괴산군 청천면 귀만리 마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 임야, 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통임.

2.3. 도로 상황

본건 남측에 약 3m 내외의 비포장도로와 접함.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

소유권 이전: 박재권 (1980-08-29), 박경희 (2006-07-10)

근저당: 청주남성신용협동조합 (52,000,000원, 2006-07-10) - 말소

근저당: 미국인 (150,000,000원, 2006-07-13) - 말소

임의경매: 이OO (150,000,000원, 2026-03-12) - 말소 (본건)

등기부 채권 총액: 202,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 권리 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2006년 7월 10일 접수된 청주남성신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다. 본 물건의 경우, 을1, 을2, 을3, 갑5(임의경매개시결정)은 모두 말소 예정이거나 이미 말소되어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 임차인 현황 없음.

4. 물건 상세 분석

4.1. 토지 이용 상태 및 형태

완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 현재 전(밭)으로 이용 중임.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역, 성장관리계획구역 (괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역 (100M 이내 모든 축종 제한, 300M 이내 소, 말, 양, 사슴 등 제한), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

4.3. 제시 외 물건 (수목 포함)

본건 서측에 제시외 수목 약 100여 주가 식재되어 있으며, 이는 매각 대상에 포함됨.

4.4. 공부와의 차이

없음.

5. 주변 환경 및 생활 정보

5.1. 주변 시설 (혐오시설 포함 여부 확인)

본건은 괴산군 청천면에 위치하며, 주변에는 전, 임야, 주택, 근린생활시설 등이 있습니다. 또한, 청천면 일대에는 청천나들이펜션, 행복누리고 펜션 등 숙박시설이 있으며, 청천수변공원, 용추폭포, 화양구곡 등 관광 명소가 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 괴산군청에 따르면 괴산군 복지시설로는 장애인복지관, 공동생활가정 등이 지역 내에 분포하고 있습니다. 청천면에는 도시재생허브센터 및 공공임대주택 조성이 계획되어 있어 향후 지역 생활 인프라 개선이 기대됩니다. 현재 조사된 바에 따르면 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 생활 편의성

농촌 지역의 특성상 대규모 상업 시설이나 편의시설은 제한적일 수 있으나, 인근에 버스정류장이 있고 괴산군 내 지역으로의 이동이 가능합니다. 전반적으로 조용하고 자연 친화적인 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

6.1. 농지 취득 자격 증명 필수

본건은 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 제시 외 수목 처리 문제

매각 대상에 포함된 제시 외 수목(약 100주)의 처리에 대한 명확한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 임대차 관계가 존재할 경우 인수 여부를 확인해야 하나, 본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원이므로 임대차로 인한 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 괴산군 청천면의 계획관리지역 내 농지로서, 아름다운 자연환경과 인접한 관광 명소들을 배경으로 하고 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 주변에 혐오시설이 확인되지 않는 장점이 있습니다. 다만, 농지 취득 자격 증명 필수, 제시 외 수목 포함 등 경매 물건 고유의 주의 사항을 반드시 숙지해야 합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 환경: 속리산 국립공원 및 다수의 관광 명소 인근에 위치하여 전원생활 또는 주말 농장, 농촌 체험 시설 등으로 활용 가능성이 있습니다.

* 토지 가치: 계획관리지역 내 농지로, 향후 토지 개발 또는 활용에 대한 잠재력을 가집니다.

* 권리상 안전함: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가 산정

감정가는 201,934,000원이며, 채권 총액은 202,000,000원입니다. 인수 보증금 합계는 0원이므로, 입찰가는 감정가 및 채권 총액을 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다. 입찰 시에는 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부 및 관련 규제를 반드시 확인한 후, 주변 시세 및 물건의 실질적인 활용 가치를 면밀히 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 보수적으로 접근 시 감정가 대비 80%~90% 수준인 약 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.