나이스옥션 법원경매 청주 2026타경77 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 506 101동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 '개신초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 주택, 근린생활시설등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 중 제101동 제5층 제501호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감등임. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 본건 단지내 도로가 동측 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지(B), 건폐율 30%이하, 용적률 230%이하, 건축한계선 6M), 지구단위계획구역(복대가경사창지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가경중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가경초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충북외국어고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(가경중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경77 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국주택금융공사

1.2. 소재지 및 건물 기본 정보

주소: 충청북도 청주시 서원구 개신동 506 101동 5층501호

아파트명: 청주 시영아파트 (개신동)

용도: 아파트

사용승인일: 1990년 12월 19일

건축구조: 철근콘크리트 슬래브지붕

총층수: 6층 중 5층

1.3. 면적 정보

토지면적: 40.65㎡ (약 12.3평)

토지 지분: 40.6453㎡ (약 12.3평)

건물면적 (전용면적): 38.52㎡ (약 11.6평)

건물 지분: 38.52㎡ (약 11.6평)

분양면적: 제공되지 않았습니다.

1.4. 매각 정보

감정가: 74,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

인수되는 권리 (보증금): 인수 보증금 합계 0원

1.1. 입지조건

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1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 '개신초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

1.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 간선도로가 통과하여 교통 접근성이 좋습니다.

본건 북측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 단지 내 도로가 외부 공도와 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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1.2. 1. 권리 분석 요약

본 물건은 한국주택금융공사의 임의경매 신청으로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2019년 10월 21일 접수된 국민은행 근저당(을5)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

매각으로 인해 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류)는 소멸될 예정입니다.

총 채무액은 100,947,310원이며, 감정가 74,000,000원보다 많습니다.

1.2. 2. 권리 내역

* 소유권 이전: 정헌태 (갑1), 이인혜 (갑2)

* 근저당: 국민은행 (을5, 2019.10.21, 37,400,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 주식회사 케이비국민카드 (갑3, 2025.05.26, 21,254,436원)

* 가압류: 국민은행 (갑4, 2025.05.29, 29,414,014원)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (갑5, 2026.03.12, 17,696,789원, 본건)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (갑6, 2026.04.01, 12,878,860원)

1.2. 3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

내부 임대 관계는 미상임.

* 주의: 임대 관계가 미상인 점은 낙찰 후 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

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1.3. 1. 지역 특성

본건은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주거 지역에 속합니다.

인근에 개신초등학교가 위치하며, 가경중학교, 충북외국어고등학교 등이 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 2. 토지이용계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 공동주택용지(건폐율 30% 이하, 용적률 230% 이하, 건축한계선 6M)

* 지구단위계획구역 (복대가경사창지구)

* 도로: 소로2류, 중로2류, 특수도로 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대/절대보호구역.

1.4. 생활정보

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1.4. 1. 주거 및 편의시설

단지 주변으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

1.4. 2. 교육 시설

* 초등학교: 개신초등학교 (인근)

* 중학교: 가경중학교 (상대보호구역)

* 고등학교: 충북외국어고등학교 (상대보호구역)

* 교육 지원청: 청주교육지원청 체육건강과 (관련 문의 가능)

1.4. 3. 주차 시설

본 아파트 단지의 주차 시설은 지하 주차 대수가 0대이며, 지상 주차 대수 정보가 누락되어 있습니다.

이는 주차 공간이 매우 협소하거나 부족할 가능성이 높음을 시사합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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1.5. 1. 건물 노후화

1990년식 아파트로, 사용승인 후 약 36년이 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 2. 주차 공간 부족

지하주차대수가 0이며, 지상주차대수 정보도 명확하지 않아 주차 공간 부족이 심각한 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 3. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인 존재 여부 및 대항력 유무 등 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 4. 기타 제한 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등의 공법상 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 청주시 서원구 개신동에 위치한 1990년 준공된 아파트로, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 환경은 무난한 편입니다. 교통 접근성 또한 양호합니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 건축물 노후화, 주차 공간의 심각한 부족, 임대 관계 미상 등은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 청주시 서원구의 안정적인 주거 지역 내 물건입니다.

* 말소 예정인 다수의 권리가 정리되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 향후 지역 개발 및 재건축/리모델링 추진 시 가격 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 74,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적 (38.52㎡)의 경우 2026년 5월에 5,800만원, 2026년 5월 및 6월에 6,800만원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 감정가보다 낮은 수준으로, 시장 가격을 반영한 입찰 전략이 필요합니다.

상대적으로 높은 감정가격을 고려하더라도, 실제 거래 사례를 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

최근 최고 거래가 6,800만원을 기준으로, 이를 상회하는 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 경쟁력 있을 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 6,900만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.