나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30605 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1168 디아뜨1 4층409호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우감정 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천시청역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린상가, 관공서, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 11층 건물 내 제4층 제409호로서, 외벽: 복합판넬 붙임 등 마감. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

업무시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서 업무시설 및 제1.2종 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 25미터, 서측 및 북측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기국제통상고-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(성빈센트유)[기타사항은부천교육지원청문의])<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30605 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1168 디아뜨 1 4층 409호 (신규도로명: 경기도 부천시 원미구 소향로 111)

건물명: 디아뜨 1

용도: 업무시설 (건축물대장상 기타용도: 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 80,000,000원

토지면적: 5.39㎡ (약 1.63평)

토지지분: 5.3904㎡ (약 1.63평)

건물면적 (전유부분): 27.39㎡ (약 8.29평)

건물총면적: 12449.32㎡ (약 3765.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (등기부 을구 5번 참고)

구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 11층 건물 중 제4층 제409호

준공일: 2003년 06월 12일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천시청역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 아파트, 오피스텔, 근린상가, 관공서, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 부천시청역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 일반적으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (2026.03.12. 접수, 사건번호 2026타경30605)

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-20

* 확정일자: 2022-09-05

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임차보증금 145,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항 및 등기부 을구 5번 참조)

* 기타 등기사항:

* 소유권이전 (갑7, 갑9)

* 주택임차권 등기 (을5, 박우경, 2024.11.19. 접수, 인수 조건)

* 가압류 (갑10, 주택도시보증공사, 2025.11.26. 접수, 말소)

1.3. 상권분석

* 본건은 부천시청역을 중심으로 형성된 중심상업지역에 위치합니다.

* 주변으로 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 다양한 근린상가가 발달하여 기본적인 상업 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

* 관공서(부천시청 등) 및 공원 등이 인접하여 지역 내 중요 거점 역할을 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 부천시청역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 부천시청, 홈플러스, CGV 등 공공기관 및 대형 편의시설이 인근에 위치합니다.

* 교육시설: 본건은 상대보호구역(경기국제통상고, 성빈센트유치원)에 포함되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 박 씨의 보증금 145,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높은 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 상당한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 (2025.8.26.~2026.8.25.), 외국인 또는 특정 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

* 용도지역 및 지구 제한: 본건은 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구) 등에 속해 있어 건축 및 개발에 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

* 기타: 과밀억제권역으로 지정되어 있어 수도권정비계획법 상의 제한사항이 적용됩니다.

1.6. 종합 의견

* 부천시청역 역세권에 위치한 업무시설로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지적 강점을 가지고 있습니다.

* 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 145,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높은 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 상당한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 확인이 필요한 사항도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 부천시청역을 중심으로 형성된 부천의 핵심 상업 및 행정 중심지에 위치하여 유동인구와 잠재적 가치가 높습니다.

* 업무시설로서의 활용성: 소규모 사무실, 스튜디오, 1인 법인 등 다양한 목적으로 활용 가능한 공간입니다.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대: 부천시의 도시 발전 계획에 따라 수혜를 받을 수 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 80,000,000원입니다.

* 그러나, 상기 권리분석에서 명확히 확인되었듯이, 임차인 박 씨의 보증금 145,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 실제 매수인이 부담해야 할 총 금액이 입찰가 외에 추가적으로 발생함을 의미합니다.

* 따라서, 예상 입찰가를 산정할 때에는 이러한 인수 보증금액을 반드시 고려해야 하며, 실제 경매에서의 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 될 수 있습니다.

* 본 건과 같이 인수 보증금이 감정가를 초과하는 경우, 단순히 감정가나 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것만으로는 정확한 투자가 어렵습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는,

* 본 건과 유사한 물건의 최근 실거래가 및 호가 조사

* 배당표 분석을 통한 임차인 보증금의 실제 배당 예상액 확인

* 향후 임대 가능성 및 예상 임대수익률 분석

* 토지거래허가구역 등 추가적인 제약 조건으로 인한 가치 변동성 검토

이러한 추가적인 시장 조사와 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.

* 현재 제시된 정보만으로는 보증금 인수액을 제외한 합리적인 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.