나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501982 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 490-85 코지팰리스 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "독정이삼거리" 북서측 인근에 위치하고, 본 건 주위는 공 동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 구 도심 주거밀집지역임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재하고 있으며 대중교통 편익은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 8층 804호이며, 외 벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감, 창 호: 하이섀시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 난방설비, 기계식주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 1개 동(62개 호, 주차 49대, 용적률 838.69%) 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제 한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금170,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 현재 임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501982 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 490-85 코지팰리스 8층804호

용도: 오피스텔

감정가: 161,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.28㎡ (약 2.81평)

토지지분: 9.28㎡ (약 2.81평)

건물면적 (전용면적): 59.88㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.88㎡ (약 18.11평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "독정이삼거리" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 구도심 주거밀집지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측으로 폭 약 10미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 30일 접수된 한국캐피탈의 가압류 (인천지방법원 2022카단107828)입니다.

3.2. 인수/말소 대상 권리

등기부등본 요약에 따르면, 현재 등재된 권리들은 아래와 같습니다.

* 말소예정 권리: 소유권이전신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전, 신탁재산의 귀속, 가압류(한국캐피탈), 압류(국민건강보험공단), 압류(연수구), 압류(김포세무서장).

* 주택임차권: 을1 순위로 주택임차권 등기(김태경, 보증금 170,000,000원)가 확인됩니다. 그러나 등기부상 '말소: 말소'로 표기되어 있고, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 해당하나, '주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 조건이 있습니다. 또한, 임차인 현황상 '대항력: 없음'으로 명시되어 있어, 경매 절차를 통해 소멸될 가능성이 높으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있습니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 확인되는 채권 총액은 250,223,260원입니다. (주택임차보증금 170,000,000원 + 한국캐피탈 가압류 80,223,260원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 용현동 일대는 구도심이 재정비되면서 공동주택과 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 주거밀집지역입니다. 독정이삼거리 인근으로 상업 활동이 활발하며, 각종 편의시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 유사 물건 시세

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물인 코지팰리스 8층의 59.88㎡ 면적 물건이 2025년 9월 144,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 83.98㎡ 면적 물건은 2025년 11월 160,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건의 감정가 161,000,000원은 이러한 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 자녀가 있는 가정의 주거지로 고려될 수 있습니다.

5.3. 기타 환경

본 물건 주변 지역은 일반적인 도시 주거 및 상업지역으로, 지도 검색 결과 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않습니다. 주변에는 아파트 단지, 주택가, 도로 및 상가 건물이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 및 선순위 임차권 존재가 특이사항으로 기재되어 있습니다. 비록 임차인의 대항력이 없고, 등기상 말소로 예정되어 있으며, 인수 보증금이 0원으로 파악되나, HUG와의 계약 관계 및 조건 변경 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래계약 허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 매수 시 허가 절차가 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이

건축물대장상 용도는 '업무시설, 공동주택'으로 기재되어 있으며, 집합건축물대장상 오피스텔로 분류됩니다. 공부와 실제 이용 상태 간의 차이가 없는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동의 구도심 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 최근 거래 사례를 볼 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, HUG 관련 인수조건 변경 및 임차권 관련 특이사항은 인수 여부와 무관하게 잔금 납부 시점까지 명확히 확인하고 진행해야 할 부분입니다. 현재로서는 임차권이 소멸되는 것으로 해석되며 인수 보증금은 없는 것으로 파악되지만, 이는 최종 낙찰 및 잔금 시점에서의 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 구도심 지역의 재정비 가능성과 향후 시세 상승 잠재력

* 안정적인 교통망 및 풍부한 생활 인프라

* 일반상업지역 내 위치하여 다용도 활용 가능성

9. 예상 입찰가

현재 파악된 시세 및 감정가를 고려할 때, 본 건물의 예상 입찰가는 150,000,000원 (1억 5천만원)에서 160,000,000원 (1억 6천만원) 사이로 제안합니다. 이는 인수되는 보증금이 없는 점과 최근 유사 면적 매매가(144,000,000원)를 참고한 가격이며, 물건의 특이사항 및 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 개인의 투자 성향과 리스크 감수 수준을 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.