나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501977 [1] 인천광역시 계양구 장기동 145-9 라온하우스 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 '인천 계양초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 상가점포, 농경지 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서 - 외벽 : 외장타일 붙임, 페인팅 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 현황 다세대주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12m, 서측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역), 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501977 (1)

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 계양구 장기동 145-9, 라온하우스 에이동 3층 302호

건물명: 라온하우스 A동

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공년도: 2010년 5월

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 42.64㎡ (약 12.90평)

토지지분: 42.64㎡ (약 12.90평)

건물면적: 55.40㎡ (약 16.76평)

건물지분: 55.4㎡ (약 16.76평)

감정가: 166,000,000원

1.4. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 예정 권리이나, 특이사항으로 명시됨)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 '인천 계양초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 상가점포, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 윤기병, 주준순, 송승수를 거쳐 현재 소유자에게 이전되었으며, HUG의 가압류(2023.03.06, 804,000,000원)가 말소기준권리로 등기되었습니다. 이후 HUG의 강제경매(2026.03.11, 195,000,000원)가 개시되었으며, 계양구, 국민건강보험공단의 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부등본 상 '을5' 순위로 2024년 11월 20일 접수된 주택임차권(김용배, 보증금 195,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

또한, 제공된 정보에 따르면 아래와 같은 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김용배)

보증금: 195,000,000원

전입일자: 2022-10-14

확정일자: 2022-10-25

배당신고일자: 2024-11-20

대항력: 없음

* 임차인: 홍화선

보증금: 0원

전입일자: 2025-08-04

대항력: 없음

제시된 임차인 정보 상 대항력이 없는 것으로 나타나며, 등기부상 주택임차권 역시 말소 대상입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 입찰 시 상세한 권리관계 재확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 HUG의 가압류(2023.03.06, 갑3)이며, 이보다 후순위인 모든 권리(을5 주택임차권, 갑5 압류, 갑6 강제경매, 갑7, 갑8 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건과 유사한 시기에 건축된 인근 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 기준 유사 면적(약 45~46㎡)의 거래가 106,000,000원에서 157,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

* 인천광역시 계양구 장기동 154-7번지 (보령파인빌, 2010년식, 46.17㎡): 2026년 7월, 106,000,000원

* 인천광역시 계양구 장기동 145-7번지 (나비하우스104동, 2011년식, 45.42㎡): 2026년 7월, 157,000,000원

* 인천광역시 계양구 장기동 127-9번지 (썬파크나동, 2011년식, 82.43㎡): 2026년 7월, 220,000,000원

4.3. 임대 시장 동향

제공된 정보로는 최근 임대 시세 분석에 한계가 있습니다. 다만, 주변 매매 시세를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 상가 점포들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

'인천 계양초등학교'가 동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 학군입니다.

5.3. 의료시설

구체적인 정보는 없으나, 계양구 내 일반적인 의료시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 말소 예정 권리임에도 불구하고 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 입찰 전 반드시 권리관계 최종 확인 및 HUG 측의 공식적인 유권해석을 받는 것이 중요합니다.

6.2. 건물 상태 관련 리스크

현장 조사 시 이해관계인의 협조 부족으로 내부 구조 확인이 이루어지지 않았습니다. 따라서 내부 마감 상태, 설비 상태 등은 별도 확인이 필수적입니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

주변에 농경지가 혼재되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 환경 변화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 인천광역시 계양구 장기동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 무난한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 인근 실거래가 수준을 고려했을 때, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

7.2. 장단점 요약

* 장점:

- 인천 계양초등학교 인근의 교육 환경

- 차량 접근 용이 및 대중교통 이용 편리

- 등기부상 말소 예정 권리가 다수 존재하여 권리관계가 비교적 명확 (단, 특이사항 확인 필요)

- 인근 실거래가 대비 감정가 수준이 적정하거나 약간 낮은 편

* 단점:

- 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 관련 특이사항으로 인한 권리관계의 불확실성

- 내부 마감 상태 및 구조 미확인으로 인한 추가 확인 필요

- 주변 일부 지역의 농경지 혼재로 인한 환경 변화 가능성

8. 투자 포인트

8.1. 예상 가치 상승 요인

장기동 지역의 지속적인 개발 계획 및 도시 인프라 확충에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 단기/장기 투자 관점

소액의 내부 수리 후 즉시 전매를 통한 단기 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보를 통한 장기 투자가 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

본건의 면적(55.40㎡)과 유사한 인근 다세대주택(45.42㎡)이 2026년 7월 157,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 190,000,000원 내외로 추정됩니다. 감정가 166,000,000원은 이러한 시장 가치보다 낮게 형성되어 있습니다.

9.2. 최적 입찰가 산정

제공된 유사 물건의 실거래가, 본건의 감정가, 그리고 권리관계의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 합리적인 입찰가격을 산정하였습니다. 권리 분석 상 명확한 인수 대상은 없으나, 특이사항에 대한 재확인 비용 및 내부 수리 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.