나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501960 [1] 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석2동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위 는 근린생활시설과 오피스텔 및 공동주택 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2019.09.11인 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내 5층 502호로서 외 벽 : 석재붙임 및 페인팅마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 공부상 오피스텔로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 가스설비와 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 남서측으로 노폭 약6미터 내외의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등 에 한함, 대상:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대,(지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석2동행정복지센터 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 도시 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

제공된 정보상으로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 주변 환경 파악을 위해서는 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 목포세무서장의 압류(갑5)이며, 접수일자는 2024년 3월 15일입니다. 이보다 늦은 모든 권리(압류, 강제경매, 임차권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 295,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로는 주택도시보증공사(이창혁)가 확인됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이창혁)

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-20

* 확정일자: 2021-09-16

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리인 목포세무서장의 압류(갑5)보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 을구 1번 주택임차권등기(주택도시보증공사, 이창혁)는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 물건명세서에 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점과 등기부상 '말소' 처리된 점, 그리고 '대항력 없음' 명시 및 '인수 보증금 합계: 0원'임을 종합할 때, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, HUG의 최종 말소 동의 여부 및 관련 조건에 대한 법률적 검토와 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

인천 남동구 간석동 일대는 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 자리 잡고 있는 지역으로, 행정복지센터 등 공공기관 접근성이 양호하여 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

본건은 2019년 9월 11일 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2024년 4월 4일 같은 건물(대준블루인) 10층, 전용면적 74.9㎡(약 22.67평)의 물건이 250,000,000원에 직거래되었습니다. 본건의 전용면적 74.45㎡(약 22.52평)과 유사한 면적인 점을 고려할 때, 해당 실거래가는 본건의 현 시세 파악에 중요한 기준이 됩니다. 감정가 255,000,000원은 이 실거래가보다 소폭 높게 책정되어 있습니다. 제공된 전월세 JSON 정보는 매매 JSON 정보와 동일하여, 구체적인 임대 시세 파악에는 추가 정보가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 다수 소재하여 마트, 은행, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 대중교통

인근 버스정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있어 시내외 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크 (HUG 관련)

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 낙찰 후 주택도시보증공사(HUG)와의 정산 과정이나 권리 인수 조건에 예상치 못한 변동이 발생할 가능성을 시사합니다. 또한, 을구 1번 주택임차권이 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점(비록 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으나)은 최종적인 소멸 여부에 대한 명확한 확인이 필요함을 의미합니다. 이 부분은 낙찰 후 발생할 수 있는 가장 큰 변수이므로, 반드시 HUG 측과 법률 전문가를 통해 면밀한 확인이 선행되어야 합니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 해당하며, 특히 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 본건의 토지에 대한 재산권 행사 시 일부 제약이 따를 수 있음을 의미합니다.

6.3. 기타 리스크

오피스텔 시장은 공급 및 경기 변동에 민감할 수 있으므로, 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 2019년 준공으로 신축급에 해당하나, 시간이 지남에 따라 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 입지 좋은 신축급 오피스텔입니다. 감정가는 최근 실거래가와 유사한 수준으로 책정되었으며, 권리상 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 관련 특이사항 및 임차권의 최종 소멸 여부에 대한 불확실성이 잠재적 리스크로 존재합니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 수반된다면, 안정적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 간석동 행정복지센터 인근의 편리한 생활 환경 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 감정가가 최근 실거래가와 유사한 수준으로 시장 가치가 합리적으로 반영되었습니다.

* 권리상 인수되는 보증금이 없어 명확한 수익률 산출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 255,000,000원

최근 실거래가 (유사 물건, 10층, 74.9㎡, 2024-04-04): 250,000,000원

인수 보증금: 0원

시세 분석:

본건은 전용면적 74.45㎡(약 22.52평)이며, 감정가는 255,000,000원입니다. 최근 실거래 사례인 74.9㎡(약 22.67평) 오피스텔이 10층에서 250,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 감정가는 유사 물건 실거래가 대비 소폭 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히 본건은 5층으로, 10층 실거래가 대비 층수 차이를 감안한 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.

잠재적 리스크 고려:

HUG 관련 특이사항 및 임차권의 최종 소멸 여부에 대한 불확실성은 입찰가를 보수적으로 결정해야 하는 요인입니다. 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 해당 리스크를 충분히 고려하여 입찰가에 반영해야 합니다.

예상 입찰가:

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 245,000,000원 ~ 255,000,000원 사이에서 산정하는 것을 제안합니다. (본 제안가는 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, HUG 관련 리스크 해소 정도 등에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰 전 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.