나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501959 [1] 인천광역시 남동구 간석동 175-1 대준블루온 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 8층 801호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 및 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2)토지 공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구 환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

해당 물건은 인천광역시 남동구 간석동 175-1번지에 위치한 대준블루온 오피스텔 8층 801호입니다.

건축물 대장상 건물은 철근콘크리트구조이며, 총 13층 중 8층에 위치하고 있습니다.

총 연면적은 4612.2012㎡이며, 건물 자체의 연면적은 433.91㎡입니다.

해당 호실의 전용면적은 67.67㎡ (약 20.47평)이며, 토지 지분 면적은 14.32㎡ (약 4.33평)입니다.

준공일은 2019년 11월 27일로, 신축급에 해당합니다.

1.2. 감정가 및 경매정보

감정가는 231,000,000원입니다.

사건번호는 인천지방법원 2026타경501959(1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다.

1.3. 특이사항

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항이 있습니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(간석오거리역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 갑구 5번 압류(목포세무서장, 2024-03-15)입니다.

주택임차권(을구 3번, 권리자: 고샛별, 금액: 298,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 확인되었습니다.

채권 총액은 298,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(HUG) 명의의 임차인 고 씨가 존재합니다.

보증금은 298,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2021년 8월 11일, 확정일자는 2021년 7월 26일입니다.

본 건의 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 3번 주택임차권 등기가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 간석동 일대는 상업시설이 밀집된 지역으로, 각종 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

인근에는 오피스텔, 상가 등이 다수 분포하고 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장과 지하철역(간석오거리역)이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에는 인천약산초등학교, 간석여자중학교, 동인천고등학교 등이 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항이 있으므로, 입찰 전 HUG 측에 정확한 인수 조건 및 절차에 대해 확인이 필요합니다.

6.2. 선순위 임차권

등기부상 말소 예정인 임차권이 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 관련 서류 재확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있어 외국인 매수 시 허가 절차가 필요합니다.

6.4. 주변 환경

과거 간석오거리역 인근 대형 오피스텔 후면에 쓰레기 방치로 인한 미관 및 안전사고 우려가 제기된 사례가 있습니다. 본 물건 주변의 청결 상태 및 잠재적 민원 발생 가능성을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

인천지방법원 2026타경501959 (1) 물건은 인천 남동구 간석동 소재 대준블루온 오피스텔로, 역세권에 위치하며 주변 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 내부 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인이 없고, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, HUG 인수조건 변경 사항 및 토지거래계약 허가구역 지정 등 확인이 필요한 사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 간석오거리역 역세권 입지로 교통 편리성이 우수함.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 상품성이 좋음.

* 주변 상업시설 및 생활 편의시설 이용 용이.

* 권리분석상 인수할 임차 보증금 부담이 없어 명확한 투자 계획 수립 가능.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 231,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 및 실거래가 분석 결과, 대준블루온 오피스텔의 67.66㎡ (전용 약 20.47평) 면적의 최근 실거래가 및 호가는 2억 3천만원에서 2억 9천만원 사이로 확인됩니다.

특히, 2021년 6월 10일에 12층이 2억 9,800,000원에 실거래된 이력이 있으며, 2025년 12월 26일에는 13층이 2억 1,000,000원에 실거래되었습니다.

2026년 9월 29일 기준 34평형(약 112㎡)의 전세가가 1억 8,000만원으로 파악되었습니다.

해당 물건의 전용면적이 67.67㎡(약 20.47평)인 점을 고려할 때, 현재 시세는 감정가와 유사하거나 다소 높은 수준으로 형성되어 있습니다.

특히 HUG 인수 조건 변경 및 기타 특수 물건 정보를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 231,000,000원 수준에서 시작하여, 시세 및 현장 조사를 통해 적정 가치를 판단 후 결정하는 것이 바람직합니다.

다만, 낙찰 시 권리 인수나 추가적인 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 주변 오피스텔 시세: 2억 3,000만원 ~ 2억 9,000만원 범위

* 감정가: 231,000,000원

예상 입찰가: 235,000,000원 ~ 250,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황 및 검색된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 기타 제반 경비 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.