나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501966 [1] 인천광역시 서구 심곡동 334-7 1층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '인천양지초등학교' 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물 내 제1층 제201호로서, - 외벽 : 적벽돌쌓기마감 등 - 창호 : 하이샤시창호 및 알루미늄샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있으며, 정상 작동 여부는 경매진행시 재확인 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 3m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26. ~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 대상물건은 건축물현황도 미등재 상태임
- 토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501966 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 334-7 1층201호

용도: 다세대주택

감정가: 103,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.89㎡ (약 9.95평)

토지지분: 32.89㎡ (약 9.95평)

건물면적: 50.40㎡ (약 15.25평)

건물지분: 50.40㎡ (약 15.25평)

1.3. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 주의사항:

* 대상물건은 건축물현황도 미등재 상태임

* 토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음

1.5. 특수물건정보

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '인천양지초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

남동측으로 노폭 약 3m의 포장도로를 통하여 출입함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 용도지구: 지구단위계획구역(연희1·2지구)

* 도시계획시설: 도로(접합)

* 개발행위허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26. ~2026. 8. 25.)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(2025-05-20), 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 7번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(차순희)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-01

* 확정일자: 2021-08-25

* 배당신고일자: 2023-11-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련

* 임차인: 노주현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-12-02

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 압류(세무1과-6 381)이며, 이보다 선순위의 권리 중 말소되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 보임. (다만, 주택임차권의 소멸 여부는 HUG의 말소동의 확약서 제출 여부 및 법원 판단에 따라 최종 결정됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상물건지 인근에는 단독주택, 다세대주택 밀집지역으로, 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능함.

4.2. 지역 특성

심곡동 일대는 주거지역으로, 초등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 인근 지역 개발 가능성 및 잠재력을 파악해야 함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 인천양지초등학교 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

5.2. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 의료시설

가까운 시일 내에 접근 가능한 주요 종합병원은 검색되지 않으나, 지역 내 의원급 의료기관 이용은 가능함.

5.4. 혐오시설

주변 반경 1km 이내 특이 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물현황도 미등재

건축물현황도에 미등재된 상태로, 실제 현황과 공부상의 내용이 상이할 가능성이 있어 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악해야 함.

6.2. 토지거래허가구역

외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 기간(2025. 8. 26. ~2026. 8. 25.) 내 취득 시 허가를 받아야 함.

6.3. HUG 인수조건 변경 및 임차권

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 및 임차권 존재는 추가적인 확인이 필요함. 임차권 등기가 말소 예정으로 되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 최종 인수 여부가 결정되므로 주의가 요구됨.

6.4. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 확인되지 않아, 인수 후 명도 관련 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 인천양지초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편임. 교통 상황은 보통 수준이며, 주위 환경은 주거 밀집 지역임. 감정가는 103,000,000원이며, 건물 면적은 50.40㎡(약 15.25평)임. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상되는 주택임차권이 존재함. 건축물현황도 미등재, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요인이 있으나, 명확한 혐오시설은 확인되지 않음.

8. 투자 포인트

* 인천양지초등학교 인접하여 학군 관련 수요 기대 가능

* 건물 면적이 50.40㎡로 실수요자에게 적합한 크기

* HUG 관련 임차권이 말소될 경우 권리관계가 명확해져 인수 부담 감소

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료 분석 결과, 유사 면적(약 51.9㎡)의 인근 다세대주택(334-5번지, 1995년 준공)이 2026년 1월 6일 105,000,000원에 거래되었으며, 이는 제곱미터당 약 202,312원 수준임. 본 물건의 면적(50.40㎡)을 고려할 때, 유사한 시세 수준인 약 101,966,900원 내외로 판단됨.

감정가 103,000,000원을 고려하고, 건축물현황도 미등재, HUG 관련 조건 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 현 시세기준 및 시장 상황에 따라 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨. (초기 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 82,400,000원 ~ 92,700,000원부터 시작하는 것을 고려해볼 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.