나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501979 [1] 인천광역시 부평구 부평동 669-190 미진씨밀레2 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘부평역(지하철 1호선 및 인천 1호선)’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 부평역(지하철 1호선 및 인천 1호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 / 지상 10층 건물 내 제8층 제801호로서, (사용승인일 : 2015-11-13) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북측으로 폭 약 35미터 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

669-190번지, 669-191번지 : 공히 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 669-192번지 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501979 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 669-190 미진씨밀레2 8층801호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 / 지상 10층 건물

사용승인일: 2015년 11월 13일

감정가: 190,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.23㎡ (약 4.30평)

토지지분: 14.23㎡ (약 4.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 63.71㎡ (약 19.27평)

건물지분: 63.71㎡ (약 19.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

총 채권액: 254,000,000원

1.4. 특이사항

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재한 ‘부평역(지하철 1호선 및 인천 1호선)’ 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 부평역(지하철 1호선 및 인천 1호선)과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트 구조로 2015년에 사용승인되었으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재로 마감되었습니다. 창호는 샤시 창호입니다. 토지는 인접 필지와 함께 등고평탄한 부정형 토지로, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 단지는 북측 약 35미터, 동측 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 묶여 있습니다. 또한, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나, 현재 지정 기간은 만료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 3월 9일 접수된 박병대 근저당권(을3)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 을구 순위 3번(근저당권), 3-1번(근저당권부 채권압류), 4번(주택임차권) 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 을구 4번 주택임차권 등기 또한 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: UUGANBAATARTUGULDUR

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026년 3월 4일

확정일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항. 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이소리)

보증금: 204,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 8월 24일

확정일자: 2020년 7월 28일

배당신고일자: 2024년 10월 4일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 주택도시보증공사는 말소 동의 확약서를 제출하였으므로 대항력이 없습니다.

3.5. 인수 보증금

인수할 보증금은 합계 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 밀집도

본건이 위치한 부평동 지역은 부평역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 지하철 1호선 및 인천 1호선의 환승역인 부평역과 인접하여 유동인구가 많고, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

부평역 인근은 백화점, 대형 마트, 영화관, 다양한 프랜차이즈 식당 및 카페, 금융기관 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 오피스텔 및 상가 건물들이 다수 분포하고 있어 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

검색 결과, 본건 소재지(인천광역시 부평구 부평동 669-190) 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설 여부는 개인적인 판단 기준에 따라 달라질 수 있으며, 정확한 정보는 현장 답사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부평역을 중심으로 롯데백화점, CGV, 다수의 병원, 은행, 쇼핑몰 등이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교통 접근성

인천 1호선 및 지하철 1호선 환승역인 부평역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내외 버스 노선을 통해 인천 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

5.3. 주변 환경

주변에 상업 및 업무 시설이 많아 낮 시간대 활동성이 높으며, 일부 지역에는 주거 단지가 혼재하여 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 및 용도 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. HUG 관련 이슈

'미진씨밀레2' 오피스텔 신축 사업과 관련하여 1500억원대 횡령·배임 혐의 수사가 있었던 점(연합뉴스, 2024.03.12 보도)은 잠재적인 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다. 다만, 본건 경매물건 자체의 권리 관계에서는 HUG의 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권 관련 위험은 해소된 것으로 보입니다.

6.3. 임대 관계 미확인

현재 임대 관계는 미상으로 파악되고 있어, 공실 위험 및 임대차 계약 조건 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천의 핵심 상권 중 하나인 부평역 인근에 위치한 오피스텔로, 탁월한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2015년에 건축된 비교적 신축 건물이며, 법적으로 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. HUG 관련 과거 이슈가 있었으나, 본 경매 물건의 권리 관계는 명확하게 정리된 것으로 보입니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점과 임대 현황 미확인 등은 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부평역(1, 인천1호선)을 도보로 이용 가능한 최고의 입지 조건.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업 및 편의시설 이용이 매우 편리함.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 HUG 임차권 등 모두 소멸 예정.

* 투자 가치: 준주거지역 내 오피스텔로, 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원입니다. 최근 거래 사례를 보면, 2024년 12월 2일 61.85㎡ 물건이 156,000,000원(약 252만원/㎡)에, 2024년 6월 15일 64.23㎡ 물건이 159,000,000원(약 247만원/㎡)에 거래되었습니다.

감정가가 최근 실거래가 대비 높은 편이지만, 부평역 역세권의 입지 가치를 고려할 때 입찰 경쟁이 예상됩니다. HUG 인수조건 변경으로 인한 권리 관계의 명확성은 긍정적입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 고려하되, 최근 실거래가와 시장 상황을 반영하여 165,000,000원에서 185,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 상태, 향후 임대 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.