나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501973 [1] 인천광역시 서구 마전동 1129-24 엔에스빌 104동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "인천마전고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 5층 건물 내 4층 401호로서, 외벽 : 스톤코트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)"으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, "도시형생활주택(단지형 다세대주택)" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(마전 지구단위계획구역) , 보행자전용도로(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역 (상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용됴 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501973 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1129-24 엔에스빌 104동 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 157,000,000원

토지면적: 31.67㎡ (약 9.58평)

건물면적: 56.42㎡ (약 17.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치하며, 인근에 인천마전고등학교가 북동측에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 본건은 남측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 9월 1일자 OK캐피탈 주식회사의 가압류입니다. 이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

감정평가서 요약 및 임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(손호은)가 임차인으로 등재되어 있으며 보증금 181,000,000원, 전입일자 2022년 2월 23일, 확정일자 2022년 1월 24일이나 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 또한, 이정연이라는 임차인도 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력은 없습니다.

집합건물 등기부 요약상 을구 5번 주택임차권(손호은)은 2024년 5월 8일자로 말소 처리되었습니다. 이는 해당 임차권이 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸됨을 의미합니다. HUG가 채권자인 점과 HUG가 임차인으로도 등재되어 있는 특이사항은, HUG가 보증보험을 통해 임차인의 보증금을 대신 변제하고 채권을 확보하여 경매를 신청한 것으로 보입니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '물건명세서 참고사항'에 언급된 '을구 순위 5번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'는 HUG가 해당 임차권을 인수하지 않는 조건으로 진행됨을 시사합니다. 따라서 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 서구 마전동은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 인천마전고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 기본적인 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

인천마전고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근 버스정류장 이용이 용이하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 해당 지정 기간이 외국인 등의 주택 취득에 한하여 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로 명시되어 있어, 이미 기간이 만료되었으나 '토지거래허가구역'으로 특이사항에 기재된 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 HUG의 '인수조건 변경'은 경매 절차 및 낙찰 후의 거래 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 의미합니다. 이는 HUG가 임차권을 인수하지 않는 조건으로 경매를 진행하는 경우를 포함하며, 낙찰자가 해당 임차권의 부담을 떠안지 않아도 되는 긍정적인 측면이 있을 수 있습니다. 하지만 HUG 관련 절차는 복잡할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

* 선순위 임차권: 특이사항에 '선순위 임차권'이 언급되어 있으나, 등기부등본상 확인되는 주택임차권(을5)은 말소기준권리보다 후순위이며 말소 처리되어 대항력이 없습니다. 또한, HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 보아 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 다만, 이 언급이 다른 임차권을 의미하는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 도시형생활주택으로, 최근 신축된 건물(2015년 준공)에 비해 가격이 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다. 권리상 인수 부담이 없어 깔끔한 물건으로 보이나, '토지거래허가구역' 및 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항이 존재하여 입찰 전 심층적인 확인이 필요합니다. 채권자인 HUG가 임차권 인수 조건 변경을 통해 경매를 진행하므로, 명확한 권리분석을 통해 인수 부담이 없음을 재확인하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최근 준공된 건물(2015년)로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 주거지로서 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 권리 분석상 인수할 임차권이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 인근 지역의 시세 대비 합리적인 감정가입니다.

1.9. 예상 입찰가

주변 연립/다세대 주택의 최근 실거래가를 분석한 결과, 전용면적 59.8㎡(약 18.09평)가 154,000,000원 (평당 약 851만원), 전용면적 49.96㎡(약 15.11평)가 130,000,000원 (평당 약 860만원)에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 56.42㎡(약 17.07평)이므로, 유사 면적을 기준으로 보았을 때 평당 약 855만원 수준의 시세로 추정됩니다. 이를 환산하면 약 146,000,000원입니다.

감정가는 157,000,000원이지만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '토지거래허가구역' 지정 등의 특이사항을 고려할 때, 실거래 시세와 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가를 135,000,000원에서 145,000,000원 사이로 제안하며, 권리분석의 추가 확인 및 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

따라서, 140,000,000원 을 합리적인 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.