나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501902 [1] 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 11층1113호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동에 소재하는 "수인분당선 인천논현역" 남동측인근에 위치하는 "푸르지오시티" 11층 1113호로서 주위는 상업지대인바 주변환경은 양호한편임.

교통상황

북측, 남서측으로 광대로에 접하며 인근에 버스정류장, 수인분당선 인천논현역이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 30층건내 11층 1113호로서 외벽: 강화유리칼라샤시 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅, 인테리어 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일: 2010.06.04.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방공급설비, 엘리베이터 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지로서 판매시설, 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 남서측으로 광대로, 남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)

공부와의 차이

공부상 오피스텔로서 등기사항전부증명서에 민간임대주택등기, 주택임차권등기가 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2026타경501902 (1) 부동산강제경매 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501902 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 11층 1113호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 150,000,000원

* 토지면적: 11.05㎡ (약 3.34평)

* 토지지분: 11.05㎡ (약 3.34평)

* 건물면적: 49.94㎡ (약 15.11평) (전용면적 기준)

* 건물지분: 49.94㎡ (약 15.11평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

* 건물 사용승인일: 2010년 06월 04일

* 총 층수: 30층 (본건 11층)

2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치하며, 지하철 수인분당선 인천논현역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 상업지대로서 다양한 편의시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

* 건물 북측 및 남서측으로는 광대로, 남동측으로는 중로에 접하고 있어 차량 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 수인분당선 인천논현역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 교통 여건이 우수합니다.

3. 권리분석

* 경매 진행은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 부동산강제경매입니다.

* 등기부상 현재까지 파악된 채권 총액은 170,000,000원입니다.

* 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2025년 12월 31일자 남동구(인천광역시)의 압류 (갑6)

* 주택임차권: 이연희 (을5, 2024년 05월 22일 접수) - 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-02, 확정일자 2022-03-31.

* 본 임차권은 등기부상 말소(을5 말소) 예정이며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (갑7, 2026년 03월 10일 접수) - 본 경매 사건으로, 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 주의사항: 현황 조사 당시 건물 현관에 관리비 독촉장이 다수 부착되어 있었습니다. 미납된 관리비가 낙찰자에게 승계될 수 있는지 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 인천광역시 남동구 논현동 일대는 활발한 상업 활동이 이루어지는 상업지대로, 유동인구가 풍부하고 상권이 발달해 있습니다.

* 인천논현역을 중심으로 형성된 상권은 오피스텔, 상가, 학원, 병원 등 다양한 업종이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 상업시설과의 연계성이 좋아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 수인분당선 인천논현역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 용이합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 관공서, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 건물: 푸르지오시티는 총 30층 규모의 현대적인 오피스텔로, 철골철근콘크리트 구조로 건축되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 지역난방 공급 설비, 엘리베이터 등 기본 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 복합적으로 관여하고 있으며, 'HUG 인수조건 변경' 표기는 HUG의 자산 관리 정책 또는 특정 거래 조건의 변화와 관련될 수 있습니다. 다만, 등기부상 명확히 말소되는 권리로 분류되어 있어 낙찰자에게 직접적인 권리 인수는 없을 것으로 보입니다.

* 미납 관리비: 현황 조사 시 확인된 관리비 독촉장은 잠재적 부담이 될 수 있습니다. 이는 사전에 관리사무소 등을 통해 정확한 미납액을 확인하고 인수 여부를 결정해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 속해 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다. 토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)에 해당하므로, 외국인 투자 시에는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 푸르지오시티 오피스텔은 인천 논현동 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수하며, 상업지대 내에 있어 투자 가치가 높은 물건입니다. 현재 등기부상 명확히 말소되는 권리들로 구성되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 미납 관리비 문제와 HUG 관련 특이사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 인천논현역 역세권, 광대로 접, 상업지역 내 위치.

* 권리관계 명확: 인수할 보증금 및 선순위 권리가 없어 깔끔한 명도 가능성.

* 안정적인 수요: 역세권 오피스텔로서 임대 및 시세 상승 잠재력 보유.

* 신축급 건물: 2010년 준공으로 비교적 연식이 짧아 유지보수 용이.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적의 물건들이 2026년 3월 및 7월에 13,400,000,000원 ~ 13,900,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건은 11층으로 중간층에 해당하며, 감정가는 150,000,000원입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 경쟁력 있는 입찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 미납 관리비 확인, 법원 기일 변경 가능성, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으며, 도시 개발이 잘 이루어진 상업 및 주거 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.