나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501981 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1129 10층1010호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '예술회관역' 북동측 인근에 위치하며, 본건 인근으로 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등의 부동산이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철역(예술회관역)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건 내 제10층 제1010호로서, (사용승인일 : 2012.06.12) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 창 호 : 하이 샤시 마감 등입니다.

이용상태

본건 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중입니다. ※ 자세한 사항은 후면 "건물개황도" 참고 바랍니다.

설비내역

본건 기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 폭 약 5미터 및 동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 남동구 구월동 1129 10층1010호

1.2. 사건번호

인천지방법원 2026타경501981 (1)

1.3. 용도

도시형생활주택(원룸형)

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 경매구분

부동산강제경매

1.6. 감정가

70,000,000원

1.7. 토지면적

3. 56㎡ (약 1.08평)

1.8. 토지지분

3. 5639㎡ (약 1.08평)

1.9. 토지 제시외면적

0. 00㎡

1.10. 건물면적

17. 63㎡ (약 5.33평)

1.11. 건물지분

17. 63㎡ (약 5.33평)

1.12. 건물 제시외면적

0. 00㎡

1.13. 채권자

주택도시보증공사

1.14. 건물 사용승인일

2012년 06월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '예술회관역' 북동측 인근에 위치하며, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(예술회관역)이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로1류, 소로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인에 한함) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부등본상 소유권 보존 및 이전 내역과 함께 주택임차권(을1, 황한재, 110,000,000원), 가압류(을구 순위 1번 말소기준권리, 주식회사우리카드, 25,136,893원), 강제경매(갑5, 주택도시보증공사, 110,000,000원) 등이 등기되어 있었습니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 을구 1번 순위 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 이 외 을구 순위 1번 가압류 및 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 권리분석 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 주택임차권의 경우 말소 동의로 소멸 처리 예정)

3.4. 임차인 현황

주택도시보증공사(황한재)가 임차인으로 등록되어 있으며, 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 12월 15일, 확정일자 2022년 12월 01일입니다. 대항력은 없습니다.

3.5. 인수 보증금

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 '예술회관역' 인근에 위치하며, 주변에 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 일반상업지역으로 지정되어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 17층 건물 중 10층에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 지하철역(예술회관역) 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 주거시설 및 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거환경

원룸형 주택으로 1인 가구의 주거에 적합한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련 불확실성

사건명세서 상 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 경매 진행 또는 매각 후 인수 조건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사가 채권자임과 동시에 임차인으로도 등기된 점 등을 고려할 때, 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.2. 대항력 없는 임차인의 보증금

임차인(주택도시보증공사(황한재))은 대항력이 없으나, 보증금액이 7000만원(감정가) 대비 큰 비중을 차지하는 110,000,000원으로, 명도 절차 시 발생할 수 있는 제반 사항을 고려해야 합니다. 다만, 현재 권리분석상 매각으로 소멸되며 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

본건 토지가 속한 지역의 토지이용계획 및 제한상태(가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)가 다수 존재하므로, 해당 제한사항의 실제적인 영향 여부를 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 시, 본건과 직접적으로 인접하거나 그 영향권 내에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 처리 시설 등)의 존재 여부에 대한 최종적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 예술회관역 역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 소형 면적이지만 입지적 이점을 가지고 있습니다. 감정가 7000만원 대비 임차인 보증금이 110,000,000원으로 높으나, 등기부상 해당 임차권은 말소 대상이며 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다. 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 등재된 점과 'HUG 인수조건 변경' 특이사항은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 전반적으로 투자 관점에서 접근 시, 명확한 권리관계 확인과 현장 답사를 통한 추가 정보 수집이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 예술회관역 역세권의 우수한 입지

* 매각으로 인한 임차 보증금 인수 부담 없음 (0원)

* 도시형생활주택(원룸형)으로 소형 투자 가능

* 소액으로 접근 가능한 경매 물건

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 70,000,000원입니다.

임차 보증금 110,000,000원이 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 실제 입찰가는 물건의 현 상태, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

단순 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 산정할 수 있으나, HUG 관련 불확실성 및 명도 가능성 등을 면밀히 분석한 후 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.