나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501962 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 624-79 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천용현초등학교" 북서측 인근 인근에 위치 하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제 반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2016.04.05) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 장방형 토지로서 현재 "업무시설 및 공동주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 15m내외의 도로, 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구 , 지구단위계획구역(2020-12-29),가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2026타경501962 (1)호로 진행되는 인천광역시 미추홀구 용현동 624-79 6층602호 오피스텔 경매 물건에 대한 분석입니다. 본 건은 부동산 강제 경매로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 감정가는 209,000,000원이며, 토지 면적은 12.13㎡(약 3.67평), 건물 면적은 83.12㎡(약 25.14평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 해당 건물은 2016년 4월 5일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천용현초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용 상황 또한 보통으로 평가됩니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층/지상 14층 건물 중 제6층 제602호에 해당합니다. 남동측으로는 폭 약 15m, 남서측으로는 폭 약 8m의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 2월 2일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다. 등기부채권 총액은 1,227,000,000원입니다. 을구 순위 3번의 주택임차권(서명국, 보증금 290,000,000원)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 서명국은 대항력이 없습니다. 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있으며, 이 부분은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 용현동 일대는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건물과 동일한 지번(624-79) 내 오피스텔(전용면적 59.988㎡, 약 18.15평)의 경우 2024년 3월 21일 130,000,000원, 2024년 4월 19일 133,000,000원에 거래되었습니다. 이는 공급 면적 83.12㎡(약 25.14평)를 기준으로 환산 시 약 1억 8천만원 내외의 시세로 추정됩니다. (상기 시세는 제공된 전용면적 59.988㎡ 기준이며, 본건 건물면적 83.12㎡와 직접 비교에는 차이가 있을 수 있습니다.)

1.4. 생활정보

인천용현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 또한, 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 생활 여건은 양호한 편입니다. 다만, 현황 조사 시 출입문에 관리비 미납 안내문과 아래층에서 부착한 누수 관련 안내문이 발견되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 관리비 미납: 현재 관리비 미납 상태로, 인수 또는 정산 여부를 확인해야 합니다.

* 누수 문제: 아래층과의 누수 관련 문제 제기가 있어, 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 HUG와의 인수 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

* 이용 제한: 토지이용계획상 절대보호구역, 과밀억제권역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경, 관리비 미납, 누수 문제 등 추가 확인이 필요한 사항들이 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 인수 시 발생할 수 있는 부대 비용 및 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 용현초등학교 인근으로 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 지역 내 오피스텔 및 근린생활시설의 수요가 있어 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 내용을 명확히 파악하고, 리스크 요인을 해소한다면 투자가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건 건물면적 83.12㎡ (약 25.14평) 기준, 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가(59.988㎡ 기준 1.3억원~1.33억원)를 환산 시, 예상 시세는 약 1.80억원 ~ 1.85억원 수준입니다.

* 감정가 209,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있습니다.

* 리스크 고려:

* 관리비 미납, 누수 문제, HUG 인수조건 확인 등 잠재적 비용 및 불확실성을 고려해야 합니다.

* 인수 보증금:

* 임차인 서명국(HUG)은 대항력이 없으며, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 현재 시장 시세 하단부인 1.80억원 수준을 기준으로, 리스크 요인을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 1억 7,000만원 ~ 1억 8,000만원 범위에서 입찰 전략을 수립하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 물건 현황 및 경쟁 구도에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.