나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502008 [1] 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 7층102동702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2026.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석여자중학교" 남서측에 위치하며, 주위는 업무 시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간석오거리역(인천1호선)이 소재하 는 등, 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물내 7층 702호로서, (사용승인일:2017.06.15) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등 임.

이용상태

집합건축물대장상 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재 탐지 등 소방설비, 승강기 설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남측으로 광대로 및 세로의 포장 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문 의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역 기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도 안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502008 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움 주건축물 1동 7층 102동 702호

건물명: 센트라움

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 이용 상태 기준)

감정가: 167,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 9.08㎡ (약 2.75평)

토지 지분: 9.0841㎡ (약 2.75평)

건물 면적 (전용 면적): 55.31㎡ (약 16.73평)

건물 지분: 55.31㎡ (약 16.73평)

전체 건물 연면적: 9247.69㎡ (약 2,791.41평)

대지 면적: 1057.5㎡ (약 319.87평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석여자중학교" 남서측에 위치합니다. 주변 지역은 업무 시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간석오거리역(인천1호선)이 소재하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 북서측 및 남측으로 광대로와 세로의 포장 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 건축법상 제한 구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인에 한함)으로 지정되어 있습니다. 이러한 다양한 도시계획 및 규제 사항은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502008)으로 인한 주택도시보증공사의 강제경매(갑4)가 2026년 3월 12일 접수되었으며, 이는 본 건의 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리(갑4)보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 여기에는 갑1(소유권보존), 갑2(소유권이전), 을6(주택임차권-안미란), 갑5(압류) 등이 포함됩니다. 특히 을구 순위 6번 주택임차권(안미란)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 명시되어 있지 않으며, 을구 순위 6번 주택임차권은 말소 동의가 제출되어 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

* 안미란 (주택도시보증공사)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-01-15

확정일자: 2020-12-29

배당신고일자: 2024-05-20

대항력: 없음 (등기부등본상 말소 예정)

* 이요한

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-09-09

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

3.5. 인수 보증금

인수되는 보증금은 0원입니다. 대항력 있는 임차인 이요한 씨의 보증금이 0원으로 신고되어 있어, 이를 낙찰자가 직접 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 남동구 간석동 일대는 간석오거리역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 기능이 복합된 지역입니다. 인근에 간석여자중학교가 있으며, 다수의 오피스텔, 근린생활시설, 상업 시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 유지되는 편입니다. 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않으며, 전반적으로 주거 및 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 간석오거리역(인천1호선) 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변으로 다수의 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다. 도보 거리에 간석여자중학교가 있으며, 인근에 초등학교, 고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다. 각종 병원, 은행, 쇼핑몰, 음식점 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인(이요한)

임차인 이요한 씨는 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으나, '대항력 있음'으로 분류되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생의 잠재적 리스크가 될 수 있습니다. 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력이 인정되는 특이한 경우이므로, 명도 절차 진행 시 철저한 법률 검토와 주의가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권(안미란)은 등기부상 말소 예정이며, 물건명세서상 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, HUG와의 최종적인 채권·채무 관계 정리가 명확하게 이루어졌는지 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보

본건 외 다른 부동산이 공동으로 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 등기부채권 총액이 175,000,000원으로, 이는 HUG 관련 채권 금액과 일치합니다. 공동담보로 인한 추가적인 복잡성은 낮아 보이나, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 철도보호지구 등 다양한 도시계획 및 건축 규제가 적용되는 지역에 위치합니다. 이는 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약 사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 2026타경502008호로 진행되는 인천광역시 남동구 간석동 소재 센트라움 오피스텔입니다. 2017년에 준공되어 건물 상태가 양호하며, 간석오거리역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 6천 7백만원으로 책정되어 있습니다.

가장 주목해야 할 사항은 대항력 있는 임차인 '이요한'의 존재입니다. 보증금 0원에 대항력이 있는 특이한 사례로, 명도 시 발생할 수 있는 잠재적 위험 요소를 신중하게 검토해야 합니다. HUG 관련 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 인수 조건 변경에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

전반적으로 편리한 입지와 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 8.1. 편리한 교통 환경: 간석오거리역(인천1호선) 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 8.2. 준신축 건물: 2017년 준공으로 건물 상태 우수.

* 8.3. 생활 편의성: 주변 상업시설, 병원, 학교 등 다양한 편의시설 근접.

* 8.4. 잠재적 가치: 상업지역 내 위치 및 개발 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6천 7백만원입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 '대항력 있음'으로 신고된 임차인 이요한 씨로 인한 명도 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간적, 법적, 금전적 비용을 예측하여 입찰가에 반영해야 합니다. 또한, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 최종 확인 절차를 거친 후, 보수적인 관점에서 감정가 수준 이하로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 시장 상황 및 권리관계 최종 확인 후 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.