나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501975 [1] 인천광역시 부평구 부평동 494-3 골드캐슬 9층906호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 남동측 인근에 위치함 ○ 주위환경 오피스텔, 연립주택,아파트 등으로 형성된 주거복합지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 -버스: 인근 간선도로(부일로)변에 버스정류장 소재함 -전철: 남서측 근거리(약556m)에 전철역(부평역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 9층 906호로서 ○외부마감: 석재 마감 ○내부마감: 벽지, 타일 등 마감 ○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 연립주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비,소화전설비, 기계식주차설비 등 ○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 토지형상: 정방형 평지임 ○ 이용상황: 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 남서측으로 중로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주차:38대 ○ 주택임차권: 보증금(187,000,000원),점유개시일(2021.06.30)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501975 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 494-3 골드캐슬 9층906호

구분: 집합건물 (건축물대장상 업무시설, 복합건축물 / 현황 연립주택으로 이용 중)

건축년도: 2002년 (사용승인일 2003년 5월 21일)

토지면적: 12.23㎡ (약 3.70평)

토지지분: 12.23㎡ (약 3.70평)

건물면적: 75.79㎡ (약 22.92평)

건물지분: 75.79㎡ (약 22.92평)

감정가: 178,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 주거복합지대로 형성되어 있으며, 상업시설 또한 밀집한 지역입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 9층 906호입니다.

외부 마감은 석재, 내부는 벽지 및 타일 등으로 마감되었으며, PVC 새시 창호가 설치되어 있습니다.

1.2. 교통상황

차량 접근성은 자유로운 편입니다.

대중교통 이용 여건은 보통 수준으로, 인근 간선도로(부일로)변 버스정류장을 통해 다수의 노선 이용이 가능합니다.

지하철 1호선 부평역이 남서측 근거리(약 556m)에 위치하여 수도권 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본 상 확인된 권리 중 말소기준권리는 2026년 3월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(사건번호: 2026타경501975)입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

주택임차인 이수정(보증금 187,000,000원)이 있으나, 등기사항전부증명서상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, '을구 순위 13번 주택임차권등기'는 말소 대상입니다.

또한, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인되어, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부평동 일대는 인천의 주요 상업 및 교통 중심지 중 하나인 부평역 상권을 배후로 두고 있습니다.

'굴다리오거리' 인근으로 다양한 소매점, 음식점, 금융기관 등이 밀집하여 상업 활동이 활발합니다.

오피스텔, 연립주택, 아파트 등 주거 시설과 업무시설이 복합적으로 발달하여 주거 및 상업 수요가 꾸준히 존재합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 대형 백화점(롯데, 신세계), 대형마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설이 부평역 주변에 밀집해 있어 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: 부평초, 부평중, 부평고 등 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 녹지: 인근에 크고 작은 공원이 위치하고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. (구체적인 공원 정보는 추가 조사 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이: 본 건의 건축물대장상 주 용도는 업무시설 및 복합건축물이나, 현황은 연립주택으로 이용 중입니다. 이는 추후 건물 관리나 용도 관련 민원 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등 복합적인 도시계획 규제를 받고 있습니다. 향후 건축 행위나 개발 시 이러한 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다. (토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 현재 만료 상태)

* HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자로서 경매를 진행하는 사안입니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 이는 HUG의 채권 확보 절차의 일환으로 해석되며, 낙찰 후 권리 인수에 직접적인 부담으로 작용할 가능성은 낮습니다.

1.7. 권리분석 (임차인 상세)

임차인: 이

보증금: 187,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-30

확정일자: 2021-06-11

배당신고일자: 2023-08-04

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권등기는 말소 대상입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 중심지인 부평역 인근에 위치하여 교통, 상업, 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지를 자랑합니다.

2002년 준공된 건물로 연식이 다소 있으나, 꾸준한 임대 수요가 예상되는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

채권자인 HUG가 직접 경매를 신청하였고, 임차인의 대항력이 없어 권리 관계가 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 명도 및 권리 인수에 대한 부담이 적은 편입니다.

다만, 감정평가액 대비 최근 실거래가 조사를 통해 시세 차이를 확인하였으므로, 이에 대한 면밀한 분석 후 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 부평역 역세권의 안정적인 임대 수요를 기반으로 한 투자 가치.

* 정리된 권리 관계로 인해 낙찰 후 발생할 수 있는 법적 분쟁 및 추가 비용 위험 최소화.

* HUG의 강제경매 진행으로 인한 투명하고 신속한 경매 절차 진행 기대.

* 인근 상권 발달 및 지속적인 도시 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력.

1.10. 예상 입찰가 산정

감정가: 178,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 우진그린빌 (2001년식, 11.78평): 70,000,000원 (약 594만원/평)

* 신한 (2002년식, 17.09평): 123,000,000원 (약 719만원/평)

본건(골드캐슬, 2002년식, 22.92평)은 건축 연식이 유사한 우진그린빌, 신한 등의 사례와 비교 시, 평당 약 600만원 ~ 720만원 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

이를 반영한 본건의 예상 시세는 22.92평 * (600만원 ~ 720만원/평) = 약 137,520,000원 ~ 164,840,000원 범위로 추정됩니다.

감정평가액(178,000,000원)은 위에서 분석한 최근 시세 조사 결과보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근 시 감정가의 85% 수준부터 시작하여, 시장 경쟁 상황을 고려할 때 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 보수적 접근 예상 입찰가: 178,000,000원 * 0.85 = 151,300,000원

* 적정 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* 최종 제안 예상 입찰가: 155,000,000원 ~ 165,000,000원

주변 지역에서 특별한 혐오시설이나 유해시설이 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.