나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501895 [1] 인천광역시 남동구 논현동 448 논현2차푸르지오시티 6층647호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근 에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설, 공장, 공원 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하7층/지상20층 건물 내 6층 647호로서, (사용승인일: 2013.12.30) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비. 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가로장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 서측, 남측으로 소로의 지선도로(남동서로236번길, 남동대로239번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구 환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019- 08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2025-11-12)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501895 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 448 논현2차푸르지오시티 6층647호

용도: 오피스텔

감정가: 82,000,000원

토지면적: 5.49㎡ (약 1.66평)

건물면적: 30.66㎡ (약 9.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물구조: 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하7층/지상20층 건물

사용승인일: 2013년 12월 30일

해당 층: 6층 647호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 공장, 공원 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 및 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 개시 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 갑8 압류 (강서구)

* 말소 예정 권리: 갑8 압류, 갑9 압류, 갑10 강제경매 (주택도시보증공사), 을3 주택임차권 (박은혜)

* 현재 유효 권리: 갑3 소유권이전 (허진무)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(박은혜)로 등재된 임차인이 있으며, 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 10월 6일, 확정일자 2022년 9월 19일입니다.

* 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 을구 3번 주택임차권 등기는 말소 예정으로 표시되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사에서 말소 동의 확약서를 제출하였으므로, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

* 건물 주 용도: 업무시설(오피스텔)이며, 근린생활시설로도 이용 중입니다.

* 지역 특성: 오피스텔 및 근린생활시설, 공장, 공원 등이 혼재된 지역으로, 업무 및 상업 활동이 가능한 환경입니다.

* 인근 시설: 남동인더스파크역(수인분당선)이 인접하여 교통 및 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수인분당선 남동인더스파크역 이용이 편리하며, 차량을 통한 시내외 접근성이 좋습니다.

* 주변 환경: 오피스텔 단지 내 근린생활시설 이용이 가능하며, 공장 및 공원도 인접하여 있어 업무 환경과 함께 녹지 공간을 누릴 수 있습니다.

* 건물 시설: 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본 물건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG가 채권자로서 경매를 신청하였고, 임차권 관련하여 HUG가 말소에 동의하는 등 복잡한 권리관계가 정리되는 과정으로 보입니다. 다만, 채권자인 HUG가 직접 경매를 신청한 만큼, 관련 절차가 명확하게 처리될 가능성이 높습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인의 현황은 파악되었으나, 그 외 임대 관계는 미상으로 추후 명도 시 확인이 필요할 수 있습니다.

* 산업단지 인접 지역: 국가산업단지 및 재생사업지구 내에 위치하고 있어, 지역 개발 계획 등에 따른 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치한 오피스텔로, 수인분당선 남동인더스파크역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리합니다. 건물은 2013년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 편입니다. 채권자인 주택도시보증공사가 직접 경매를 신청하였고, 임차인의 대항력이 없으며 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단되어 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 사이에 상당한 차이가 있어 이 부분에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 남동인더스파크역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 권리관계 명확화: HUG의 말소 동의 확약서 제출로 임차권 관련 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 건물 상태: 2013년 준공된 오피스텔로, 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 배후 수요: 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 4월부터 7월까지 해당 건물(논현2차푸르지오시티) 내 전용면적 약 30.7㎡의 오피스텔이 59,500,000원에서 65,000,000원 사이에 거래된 것으로 확인됩니다. 이는 본 건의 감정가 82,000,000원보다 낮은 수준입니다.

이러한 최근 실거래가 추세를 고려할 때, 현재 시장 시세는 59,500,000원에서 65,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가와 시세 간의 괴리가 존재하는 점, 그리고 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 권리관계가 정리되는 점 등을 종합적으로 고려하여,

보수적인 접근으로는 최근 최고가 수준인 65,000,000원부터,

경쟁적인 입찰을 고려한다면 70,000,000원 내외까지도 고려해 볼 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰 희망가는 68,000,000원으로 책정하는 것을 제안합니다.

이는 최근 실거래가 평균보다 높고, 감정가보다는 현저히 낮은 수준으로, 시세 대비 합리적인 입찰가로 판단됩니다.

다만, 본 물건의 감정가가 책정된 시점과 최근 실거래가 사이에 시차가 존재할 수 있으므로, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.