나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501911 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 510-1 스마트타운 2동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "귤현초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철(인천지하철 1호선 귤현역)이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호로서, 외벽: 벽돌붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 8m 내외 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(2025-09-19)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501911 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 510-1 스마트타운 2동 2층 202호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 179,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 31.34㎡ (약 9.49평)

토지 지분: 31.344㎡ (약 9.49평)

건물면적: 35.44㎡ (약 10.72평)

건물 지분: 35.437㎡ (약 10.72평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 준공 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호

준공일: 2017년 03월 31일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "귤현초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천지하철 1호선 귤현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

주요 채권자: 주택도시보증공사

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-30

* 확정일자: 2022-08-22

* 배당신고일자: 2024-06-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경

3.3. 말소기준권리

갑구 4번 압류 (연수세무서장, 2024-12-02 접수)가 말소기준권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 5번 주택임차권은 말소 예정입니다. (물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서 제출)

인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.5. 권리분석 요약

본 물건은 채무자가 소유하고 있으며, 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

본건이 소재한 귤현동 일대는 주로 다세대주택과 소규모 근린생활시설이 밀집된 주거지역입니다.

4.2. 최근 매매/임대 동향

인근 유사 면적의 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 39.6㎡(약 12평)가 2026년 7월 13,000만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1085만원 수준입니다. 또한, 47.8㎡(약 14.5평)는 13,500만원(평당 약 934만원), 53.26㎡(약 16.1평)는 15,900만원(평당 약 987만원)에 거래된 사례가 있습니다.

본건 건물 면적이 35.44㎡ (약 10.72평)임을 고려할 때, 최근 유사 거래 사례의 평균 평당가(약 934만원 ~ 1085만원)를 적용하면, 대략 1억원 초반대의 시세로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 밀집 지역으로 소규모 상가 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인천지하철 1호선 귤현역과 귤현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지도 및 관련 정보를 종합적으로 검토한 결과, 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역으로서 장애물 제한표면구역에 해당되는 사항이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 관련 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 보증 채무 이행과 관련되어 복잡한 절차가 있었을 가능성을 시사하며, 입찰 전 HUG와의 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (귤현(구획정리))

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25.)

특히, 토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일까지로, 보고서 작성 시점(2026년 8월)에 곧 만료되거나 만료 직전의 상태이므로, 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 귤현역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 주거 환경 및 교통 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 감정가(179,000,000원) 대비 최근 실거래가 분석 결과 시세가 다소 낮게 형성되어 있어, 감정가와 실거래가 간의 괴리가 큰 점을 유의해야 합니다. 권리관계는 비교적 명확하나, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 토지거래허가구역 지정 기간 만료 임박 등은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 대중교통 이용 편리

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 가구 수요 예상

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 있어 권리 관계 명확성 확보 가능성

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 거래 시세는 약 100,000,000원에서 116,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가(179,000,000원)가 시세보다 높게 책정된 점, HUG 인수조건 변경 관련 특이사항, 그리고 토지거래허가구역 지정 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 물건 특성을 감안하여, 예상 입찰가는 약 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 현장 방문 및 추가적인 권리관계, HUG 인수조건 변경 내용에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.