나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502013 [1] 인천광역시 서구 당하동 1038-4 롯데파크뷰 104동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재하는 "발산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 벽식구조 경사스라브지붕 4층건내 제1층 제102호로서, 외벽은 석재 및 치장벽돌붙임 마감 등 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당지구), 경관녹지(2024-10-15)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8 .26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502013 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1038-4 롯데파크뷰 104동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 170,000,000원

토지면적: 48.84㎡ (약 14.77평)

건물면적: 74.85㎡ (약 22.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "발산초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통입니다. [cite: Appraisal summary location/environment]

* 교통상황: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다. [cite: Appraisal summary transportation]

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건은 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당지구), 경관녹지, 소로2류(폭 8m~10m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(서부교육지원청), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. [cite: Appraisal summary zoning/restrictions]

더불어, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. [cite: Appraisal summary zoning/restrictions]

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 01월 24일 부천시 압류 [cite: 집합건물 등기부요약]

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 7번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 본 경매 절차에서 소멸될 예정입니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

* 임차인 현황:

*: 주택도시보증공사 (임차인: 이 )

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 11월 1일

확정일자: 2021년 10월 13일

배당신고일자: 2023년 12월 5일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰 후 인수하는 보증금은 없습니다. [cite: 임차인현황, 집합건물 등기부요약]

* 등기부 현황 요약:

소유권 변동: 다수의 소유권 이전 등기가 존재합니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

압류/가압류: 부천시, 국민건강보험공단, 서울보증보험 주식회사 등의 압류 및 가압류가 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸됩니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

강제경매: 본건은 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 개시되었습니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

등기부채권 총액: 181,312,810원 (권리 신고액 기준) [cite: 집합건물 등기부요약]

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 본건은 발산초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 다세대주택이 혼재되어 있습니다. 생활 편의시설 및 근린생활시설이 발달하여 주거 환경이 우수합니다.

* 주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 물건들의 거래가는 다음과 같습니다.

- 원당탑스빌(1) (2009년식, 70.38㎡) 2026년 7월 6일 거래가: 135,000,000원 [cite: 최근 매매 JSON 정보]

- 그랜드비스타 (2011년식, 34.942㎡) 2026년 7월 6일 거래가: 179,000,000원 [cite: 최근 매매 JSON 정보]

- 멤버스힐 (2017년식, 31.548㎡) 2026년 7월 3일 거래가: 133,000,000원 [cite: 최근 매매 JSON 정보]

본건(롯데파크뷰 104동 1층 74.85㎡)의 감정가 170,000,000원은 최근 실거래가 범위(133,000,000원 ~ 179,000,000원)와 비교 시, 면적, 연식, 층수(1층) 등을 종합적으로 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 특히, 동일 단지 또는 유사 단지의 거래 사례가 있다면 더욱 정확한 시세 파악이 가능하나, 현재 정보로는 개별 비교에 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 단지 동측 인근에 발산초등학교가 있어 교육 환경이 매우 양호합니다. [cite: Appraisal summary location/environment]

* 편의시설: 대단지 아파트와 연계된 상업시설 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 편리합니다.

* 녹지 및 휴식공간: 인근 공원 접근성이 좋아 쾌적한 주거 생활이 가능합니다. [cite: Appraisal summary location/environment]

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급되거나 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인이 주택 용도로 취득할 경우 허가를 받아야 함을 의미합니다. 허가 기간은 2026년 8월 25일까지입니다. [cite: Appraisal summary zoning/restrictions]

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 언급되었으나, 등기부 및 물건명세서상 특이사항이 없고 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 경매 진행 전 해당 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. [cite: 임차인현황, 물건명세서 참고사항]

* 현장 조사의 한계: 감정평가 과정에서 거주인 및 이해관계인의 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 유사 물건의 일반적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 내부 상태, 관리 상태 등을 직접 확인해야 합니다. [cite: Appraisal summary other]

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 롯데파크뷰 104동 1층 다세대주택으로, 발산초등학교 인근의 우수한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통, 생활 편의시설, 교육 시설 접근성이 양호하여 주거 가치가 높습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모두 매각으로 소멸될 예정이어서 인수 부담이 거의 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 사항은 입찰 전 최종 확인이 필요합니다. 현장 조사의 한계로 인한 내부 상태 파악의 어려움은 직접적인 현장 방문으로 보완해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 초등학교와 대단지 아파트 단지가 인접해 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

* 양호한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 낮은 인수 부담: 권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 170,000,000원

* 주변 시세: 최근 유사 물건들의 실거래가 범위는 133,000,000원에서 179,000,000원 수준입니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

* 분석: 본건은 1층이라는 점이 시세 반영 시 감가 요인이 될 수 있으나, 74.85㎡의 비교적 넓은 전용면적은 장점으로 작용할 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점을 고려해야 합니다. 유사 단지의 1층 거래 사례가 있다면 더욱 정확한 판단이 가능하나, 현재 정보만으로는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 155,000,000원

이는 감정가의 약 76% ~ 91% 수준입니다. 최종 입찰가는 본건의 실제 현장 상태, 낙찰 경쟁 정도, 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.