나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60604 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 105동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "풍산역(경의중앙선, 서해선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상4층 스타팰리스 제105동 제2층 제202호로서 (사용승인일 : 2019.10.28) 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 건부지(다세대주택)으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로가 개설되어 있으며 해당 도로를 통해 인근 공도와 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 1번 2023년6월9일 제77484호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.5.21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60604 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 105동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 건물명: 스타팰리스 105동 202호

* 건축물 사용승인일: 2019년 10월 28일

* 토지면적: 58.54㎡ (약 17.71평)

* 건물면적: 51.87㎡ (약 15.70평)

* 감정가: 357,000,000원 (삼억오천칠백만원)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 경의중앙선 및 서해선 "풍산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(풍동고등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 3일자 고양시 압류 (등기부채권 총액: 349,000,000원)

* 주요 등기사항 요약:

* 2021년 5월 3일: 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (권리자: 전옥상)

* 2021년 5월 20일: 소유권이전 (권리자: 최승민)

* 2023년 6월 9일: 주택임차권 (권리자: 신종원, 349,000,000원) - (참고: 아래 임차인 현황 참조)

* 2024년 5월 3일: 압류 (권리자: 고양시) - 말소기준권리

* 2024년 8월 7일: 압류 (권리자: 고양시)

* 2026년 3월 9일: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사) - 본건 사건

* 임차인 현황:

* * 임차인: 주택도시보증공사(신종원)

* 보증금: 349,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 20일

* 확정일자: 2021년 4월 26일

* 배당신고일자: 2023년 6월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: 선순위 임차권 등기(을구 1번)가 존재하나, 임차인의 채권 양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 또한, 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 특별 주의사항: 신청채권자(주택도시보증공사)가 제출한 확약서 내용을 반드시 확인해야 하며, 임차인의 대항력이 없는 것으로 판단되나, 낙찰 후에도 잔금 납부 시점까지 권리관계 변동 여부를 최종 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 풍동 지역은 주거 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주요 시설 접근성: 지하철 풍산역과 풍동고등학교가 인근에 위치하여 주거 생활의 편리성을 더합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 각종 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육 환경: 본건 서측 인근에 풍동고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 쾌적성: 공동주택 단지 및 근린생활시설과 함께 주거 지역에 속해 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 권리관계 변동 가능성: 임차권 등기가 말소 동의되었고 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 권리 변동이나 추가 사항이 발생할 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 정보로는 특별한 혐오시설이나 저해 요인은 발견되지 않았으나, 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건 스타팰리스는 2019년 신축된 건물로 비교적 최신식이며, 면적 대비 적절한 감정가를 형성하고 있습니다. 권리분석 상 인수되는 보증금이 없으며, 선순위 임차권 문제도 HUG의 확약서 제출로 인해 해결된 것으로 판단되어 권리관계가 매우 단순하다는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 인프라도 풍산역 및 풍동고등학교 인근으로 양호한 편입니다. 다만, 토지 이용에 일부 제한이 있는 점은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 준신축에 해당하여 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

* HUG 관련 문제 해결: 선순위 임차권 관련 이슈가 HUG의 확약서로 정리되어 안전한 낙찰이 가능합니다.

* 역세권 접근성: 풍산역(경의중앙선, 서해선) 이용이 가능한 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 357,000,000원입니다. 주변 유사 면적(약 40㎡)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 3.3㎡당 약 610만원~620만원 선으로 거래되고 있습니다. 본건은 이보다 최신 건물(2019년식)임을 감안할 때, 감정가가 시세보다 다소 높게 형성되었을 가능성도 있습니다.

그러나 인수되는 권리가 없고 건물 상태가 양호하다는 점을 고려하면, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격대에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로는 감정가의 90% 수준인 약 321,300,000원부터, 적극적으로는 감정가 수준인 357,000,000원까지 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 부동산 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.