나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502000 [1] 인천광역시 부평구 부평동 222-3 에이치.비엘림캐슬 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 서측에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 아파트 등 공동주택, 오피스텔과 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '부평시장역'등이 소재 하여 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 10층 1004호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 대체적으로 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 25m, 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502000 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 222-3 에이치.비엘림캐슬 10층1004호

용도: 오피스텔

감정가: 210,000,000원

건물 면적: 59.66㎡ (약 18평)

토지 면적: 8.15㎡

토지 지분: 8.15㎡

건물 지분: 59.66㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2019년

건물 층수: 17층 중 10층

구조: 철근콘크리트구조

주차: 옥내 자주식 57대

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 서측에 위치합니다. 주변에는 다세대 주택, 아파트 등 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '부평시장역'이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 본건은 남동측으로 노폭 약 25m, 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당하며, 외국인 등 주택용도 취득 시 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑6 (2024.11.25) 주택도시보증공사의 가압류 (채권액: 3,025,000,000원)

* 경매개시결정: 갑8 (2026.03.12) 주택도시보증공사의 강제경매 (채권액: 295,000,000원)

* 기타 권리:

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2019.08.29)

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2022.07.15)

* 갑5: 소유권이전 (2022.07.20)

* 갑7: 국민건강보험공단의 압류 (2025.04.23)

* 주택임차권 (을5): 2024.08.20 접수, 2025.04.23 말소 예정. 권리자: 김 (보증금 295,000,000원). 전입일자: 2022.07.15, 확정일자: 2022.07.04.

* 인수되는 권리: 없음. 을구 순위 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* B : 전입일자 2025.02.24, 대항력 없음, 보증금/차임 0원.

* T : 전입일자 2025.04.14, 대항력 없음, 보증금/차임 0원.

* 김 : 전입일자 2022.07.15, 확정일자 2022.07.04, 배당신고일자 2024.08.20, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부 채권 총액: 3,320,000,000원.

1.3. 상권분석

* 주요 시설: 본건은 '부흥초등학교' 인근에 위치하며, 지하철 '부평시장역'을 중심으로 상업시설 및 주거시설이 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다.

* 상권 특징: 오피스텔이 밀집된 지역 특성상 젊은층 및 직장인을 대상으로 한 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

* 배후 수요: 주변의 아파트 및 오피스텔 단지로부터 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 부평시장역 인근의 풍부한 유동인구는 상업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 본건 바로 인근에 부흥초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리하고 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 1호선 부평시장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의: 주변에 마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건의 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련하여 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 채권 회수 또는 임차 보증금 관련 절차에서 조건 변경이 있었음을 시사하므로, 낙찰 후 HUG와 명확한 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: '공동담보'라는 언급은 본건이 다른 부동산과 함께 담보로 제공되었을 가능성을 나타내며, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등이 주택 용도로 취득할 경우 허가를 받아야 하므로, 취득 시 용도에 따른 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.

* 감정평가서 오류 가능성: 감정평가서 제출 시기에 혼선이 있었던 점(2025.3.25자 와 2026.7.2자)은 감정평가액 산정 과정에 일부 불안정성이 있었음을 시사합니다. 정확한 가치 판단을 위해 상세한 감정평가서 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 핵심 상업 및 주거 지역에 위치한 H.B엘림캐슬 오피스텔입니다. 지하철 부평시장역과 인접하여 탁월한 교통 접근성을 자랑하며, 주변 상업 및 주거 환경 또한 우수합니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 주택임차권 역시 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경, 공동담보, 토지거래허가구역 지정 등은 낙찰 후 추가적인 확인과 주의가 필요한 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부평시장역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 생활 편의성이 매우 높아 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 안정적인 수요층: 오피스텔 밀집 지역 및 풍부한 유동인구로 인해 공실 발생 위험이 낮습니다.

* 최신 건축물: 2019년 준공으로 현대적인 시설과 디자인을 갖추고 있어 비교적 높은 임대료 책정이 가능합니다.

* 합리적인 취득 기회: 최근 시세가 감정가보다 낮게 형성된 거래 사례들을 참고할 때, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 5월, 59.98㎡ (13층) 거래가: 170,000,000원

* 2025년 12월, 59.16㎡ (10층) 거래가: 175,000,000원

* 본건의 면적(59.66㎡)과 유사한 최근 매매 사례들은 1억 7천만원에서 1억 7천 5백만원 수준으로 거래되었습니다.

* 본 건의 감정가는 2억 1천만원으로, 최근 시세 대비 높게 책정된 점을 고려해야 합니다.

* HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가보다는 최근 시세 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

* 본 건의 면적, 층수, 입지 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 1억 7천 5백만원에서 1억 9천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. 낙찰가가 감정가를 초과할 경우 HUG의 추가적인 인수 조건이 발생할 가능성도 배제할 수 없으므로 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.