나이스옥션 법원경매 고양 2026타경993 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1007-2 공감타워 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 지축동 소재 ‘지축역(3호선)’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 ‘지축역(3호선)’이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층/지상7층 건물 내 제4층 제401호 外 1개호로서 외 벽: 석재붙임 마감 등 내 벽: 내부인테리어 마감 등 창 호: 강화유리 마감 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘근린생활시설’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 공히 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서 ‘제1,2종근린생활시설’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(2022-08-31)(고양지축지구), 소로2류 (폭 8m~10m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31) (고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)} 및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31) (고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경993 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1007-2 공감타워 4층401호

용도: 근린상가

감정가: 902,000,000원

토지면적: 37.56㎡ (약 11.36평)

토지지분: 37.56㎡ (약 11.36평)

건물면적: 140.62㎡ (약 42.53평)

건물지분: 140.62㎡ (약 42.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 지축동 소재 ‘지축역(3호선)’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 ‘지축역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건은 북동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로, 남동측으로는 노폭 약 8m 내외의 보행자도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2025년 2월 11일 접수된 하나은행의 근저당권(채권금액 1,200,000,000원)입니다.

이 외 소유권 보존 및 이전 등기가 있으며, 고양시의 압류와 하나은행의 임의경매 개시결정 등기가 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,200,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 기재되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 이해관계인 확인을 통해 인수 여부 및 보증금, 차임 등 상세 내용을 반드시 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

대상 물건이 위치한 고양시 지축동 일대는 대규모 아파트 단지와 주거 지역이 밀집해 있으며, 각종 근린생활시설이 함께 분포하는 지역입니다. 3호선 지축역을 중심으로 상업 및 편의시설이 형성되어 있습니다.

4.2. 대상 물건의 용도 및 잠재력

건축물대장상 제1종 근린생활시설로 등재되어 있으며, 감정평가요약에는 제1,2종 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 인근 아파트 단지 및 주거 지역을 배후로 하는 안정적인 상권 형성이 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 주변 시설 및 혐오시설

지축역 주변은 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태로, 다양한 편의시설이 존재합니다. 현재까지 조사된 정보나 공개된 자료 상에서 대상 물건 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 경기도 지역은 서울시에서 발생하는 폐기물 처리 시설, 장례 시설 등 다양한 기피·혐오시설이 위치한 사례가 있어, 넓은 의미에서의 지역적 제약 가능성은 상존합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 3호선 지축역을 통한 서울 도심 접근성이 우수하며, 인근 버스 노선을 통해 지역 내 이동이 편리합니다. 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근 아파트 단지를 배후로 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치할 것으로 보입니다. 일반적인 도시 지역의 특성을 감안할 때, 종합병원 및 일반 의원 등 의료 시설도 접근 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 물건

본 물건은 유동화되었으며 공동담보로 진행되는 물건이므로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한사항

대상 물건의 토지이용계획에는 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구) 외에 소로2류, 중로2류 도로 접합, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등의 다양한 도시관리계획 및 법률에 따른 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한사항은 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 부동산 개발 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

6.3. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

앞서 언급된 바와 같이, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 지축역 역세권에 위치한 근린상가로, 아파트 단지를 배후로 하는 안정적인 상권을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 건물의 구조 및 설비 또한 통상적인 수준으로 평가됩니다.

하지만 유동화 및 공동담보 물건이라는 점, 복잡한 토지이용계획상의 제한사항, 임대 관계의 불확실성, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서 철저한 현장 조사를 통해 임대차 관계를 명확히 파악하고, 토지이용계획상의 제한사항이 실제 건물 이용 및 향후 가치 상승에 미치는 영향을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지축역세권 입지: 지하철 3호선 지축역 인근에 위치하여 서울 도심 접근성이 우수하며, 역 주변 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지 및 주거 지역이 인접해 있어, 근린상가로서 꾸준한 수요 확보가 가능합니다.

* 건축물 사용승인일: 2023년 1월 4일로 비교적 신축 건물에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 902,000,000원입니다.

인수 보증금이 0원으로 확인되었으므로, 감정가를 기준으로 시장 조사 및 권리 분석, 현장 조사를 통해 산정된 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

본 보고서에서 제공하는 예상 입찰가는 실제 입찰 시 참고 자료로만 활용해야 하며, 최종 입찰가는 개별적인 시장 분석과 현장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.