나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60525 [1] 경기도 파주시 아동동 296-2 아느칸빌 201동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금촌역(경의중앙선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대/연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "금촌역(경의중앙선)"이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외 벽: 드라이비트 및 벽돌붙임 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60525 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 아동동 296-2 아느칸빌 201동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 274,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 61.34㎡ (약 18.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 65.47㎡ (약 19.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 건축물 정보

건물명: 아느칸빌

동/호수: 201동 2층 202호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층

건축년도: 2016년 (총괄표제부 기준)

주요 용도: 공동주택

1.5. 감정평가 요약

주위 환경: 경기도 파주시 금촌동 소재 "금촌역(경의중앙선)" 북동측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대/연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황: 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "금촌역(경의중앙선)"이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

건물 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제202호. 외벽: 드라이비트 및 벽돌붙임 마감. 내벽: 미상. 창호: 샷시 창호.

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 갖춤.

토지 형상 및 이용: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중.

인접 도로: 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.8.25.까지).

2. 입지조건

2.1. 교통

* 경의중앙선 금촌역 북동측 인근 위치.

* 인근에 노선버스정류장 다수 소재.

* 차량 진출입 용이.

2.2. 주변 환경

* 아파트, 다세대/연립주택, 단독주택, 근린생활시설 혼재.

* 금촌역 주변 상권 및 편의시설 접근 용이.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2023카단825185)

* 등기부채권 총액: 244,170,470원

3.2. 권리 내역

* 을5. 주택임차권 (김민관): 보증금 235,000,000원, 전입일자 2021-07-26, 확정일자 2021-07-21. 대항력 없음.

* 갑10. 가압류 (서민금융진흥원): 9,170,470원, 말소 대상.

* 갑11. 강제경매 (주택도시보증공사): 264,663,034원, 말소 대상 (본 경매 개시).

* 갑12. 압류 (파주시): 말소 대상.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김민관)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-26

* 확정일자: 2021-07-21

* 배당신고일자: 2023-08-11

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

* 임차인: 여인호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2026-03-27

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 이혜지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2026-03-27

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음).

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 아동동은 금촌역을 중심으로 주거단지와 상업시설이 혼합된 지역입니다.

* 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 주거 수요가 풍부합니다.

* 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지인 '아느칸빌101동102동'(2019년 준공, 54.14㎡)이 2026년 7월 27일에 1억 5,700만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 계산 시, 본건(65.47㎡)의 시세는 약 1억 9천만원 내외로 추정됩니다.

* 하지만 감정가는 2억 7,400만원으로, 시장 시세와 차이가 존재합니다.

5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 금촌역 이용 편리. 다수의 버스노선 운행.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설 이용 용이.

* 교육: 파주송화초등학교 등 교육시설 근접 (거리 정보는 검색 결과에 명확히 제시되지 않음).

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경 조성.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 시세 차이 발생. (감정가 274,000,000원 vs. 실거래가 기준 추정 시세 약 190,000,000원).

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 (2026.8.25.까지). 외국인, 재외동포 등은 허가를 받아야 함.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 보증금 235,000,000원이 있으나, HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, HUG의 보증 처리 과정 및 관련 서류를 면밀히 확인해야 합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. (일반적으로 혐오시설로 분류되는 화장장, 소각장 등의 정보는 파주시 지역 내 다른 갈등 사례에서 주로 언급됨).

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 금촌역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 아느칸빌 단지 내 물건으로, 주변 아파트 및 다세대주택 등 주거 밀집 지역에 속합니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권으로 경매가 진행되었으며, HUG 측에서 보증금 반환 의무를 일부 포기하는 확약서를 제출하여 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 감정가와 최근 실거래가 간의 시세 차이가 상당하여, 입찰 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다. 토지거래허가구역에 해당하므로, 대상자별 허가 요건 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 경의중앙선 금촌역 도보 이용 가능 거리 (정확한 도보 거리 정보는 추가 확인 필요).

* 안정적인 배후 수요: 다세대주택 밀집 지역으로 임대 수요 기대.

* HUG 관련 임차인 인수 부담 없음: HUG의 확약서로 인해 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없습니다.

* 개선 가능성: 감정가 대비 시세 차이를 고려 시, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 274,000,000원입니다.

최근 동일 단지인 '아느칸빌101동102동' (2019년 준공, 54.14㎡)의 실거래가가 1억 5,700만원임을 감안할 때, 본건(2016년 준공, 65.47㎡)의 시장 시세는 약 1억 9천만원 내외로 추정됩니다.

이는 감정가보다 현저히 낮은 수준이며, 낙찰가는 감정가를 기준으로 시작하므로 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정합니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 없으나, 낙찰가는 주변 시세와 감정가를 고려하여 산정해야 합니다.

시장 시세 추정치 (약 1억 9천만원)와 감정가 (2억 7천4백만원) 사이에서, 본건의 특성과 시장 상황을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원.

이 예상 입찰가는 감정가의 약 76.6% 수준이며, 시장 시세 추정치보다 높게 책정하여 경쟁 입찰 상황을 고려한 보수적인 제안입니다. 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 시세 변동 추이를 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.