나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60588 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 105동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍산역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동종 유형의 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 풍산역(경의중앙선, 서해선) 이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 복층구조의 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀 집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파 트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 진행시 참고 및 재확인하시기 바람. 임차보증금 금398,000,000원, 범 위 건물 전부 임대차계약일자 2021년1월9일, 주민등록일자 2021년4월27일 점유개시일자 2021년4월27일, 확정일자 2021년4월1일 임차권자 허**

물건 비고

1.복층구조의 다락이 소재함.
2.본건 다세대주택은 일반적인 거래관행상 진입로로 이용중인 "풍동 573-13번지 및 588-7번지" 토지지분과 일괄로 거래가 이루어지고 있으니, 진입도로로 발생될 수 있는 문제는 별도 확인 요함.(감정평가서 참조)
3.2023.05.10.자 제63739호 주택임차권등기에 대하여 임차인 허승하의 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60588 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 105동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 384,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2018년

건물 층수: 지상 4층 중 4층

1.2. 면적 정보

토지면적: 58.54㎡ (약 17.72평)

토지지분: 58.5385㎡ (약 17.72평)

건물면적 (전용면적): 51.87㎡ (약 15.69평)

건물지분: 51.8681㎡ (약 15.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍산역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동종 유형의 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선, 서해선이 지나는 풍산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2021년 12월 28일자 서민금융진흥원의 가압류 (갑7) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리 및 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤성현

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 인수사항 없음.

* 임차인: 허승하

보증금: 398,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 27일

확정일자: 2021년 04월 01일

배당신고일자: 2023년 05월 10일

대항력: 없음

비고: 주택임차권등기가 설정되었으나, 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.3. HUG 관련 사항

주택도시보증공사(HUG)가 임차인 허승하의 승계인으로서, 보증금 전액 배당 미수령 시 매수인에게 잔존 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약하였습니다. 이는 매수인의 임차보증금 관련 부담을 없애주는 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 단지로서의 기본적인 상업 시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 역세권 정보

풍산역(경의중앙선, 서해선)이 인접해 있어 역세권으로서의 가치를 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단일동 4층 건물 중 4층 402호이며, 2018년에 사용승인되었습니다. 전용면적은 51.87㎡ (약 15.69평)입니다.

5.2. 내부 및 편의시설

건물은 기본 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 외벽은 벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 본건은 복층 구조의 다락이 소재하여 공간 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 시설

본건은 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 지역에 위치하며, 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 입찰 전 반드시 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 진입로 문제

본건 다세대주택은 일반적인 거래 관행상 진입로로 이용 중인 "풍동 573-13번지 및 588-7번지" 토지지분과 일괄로 거래가 이루어지고 있으므로, 진입도로 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 감정평가서를 참조하여 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 임차권 및 HUG 확약 관련

임차인 허승하의 보증금 398,000,000원에 대한 주택임차권이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, HUG의 배당 여부에 따른 세부적인 문제는 추가 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 토지이용계획

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(풍동고등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 스타팰리스 105동 4층 402호 다세대주택 경매 물건입니다. 본건은 복층 구조의 다락을 갖춘 것이 특징이며, 풍산역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 진입로 관련 확인이 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 풍산역 도보 이용 가능.

* 복층 구조: 넓은 공간 활용 및 희소성.

* HUG 보증 관련 리스크 해소: 매수인의 부담을 덜어주는 확약서 존재.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대주택들이 200,000,000원에서 243,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(384,000,000원)보다 낮은 수준입니다. 그러나 본건은 복층 구조로 공간 활용도가 높고, 감정가 역시 이에 대한 고려가 반영된 것으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 398,000,000원은 HUG의 확약으로 인해 매수인이 인수할 부분이 없습니다.

시세 분석 결과, 복층 구조의 프리미엄을 고려할 때, 본건의 시세는 감정가와 최근 거래가 사이에서 형성될 가능성이 높습니다. 최근 거래 사례(약 350만~380만원/㎡)와 복층 구조의 가치를 반영하여, 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 330,000,000원 범위로 분석됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 330,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.